Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Как продать квартиру с перепланировкой ипотечникам

Как продать квартиру с перепланировкой ипотечникам

Как продать квартиру с перепланировкой ипотечникам

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой

» Собственники жилых помещений часто изменяют планировку жилого помещения по своему вкусу и усмотрению, чтобы находиться в доме было комфортнее. Это влечет определенные последствия для жильцов – владельцев квартиры. Покупка и продажа недвижимости с перепланировкой имеет свои тонкости и нюансы.

В статье разберёмся как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и как узаконить перепланировку. Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

  1. о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
  2. об узаконивании перепланировки в принудительном порядке

Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах: Задайте вопрос сейчас!

И получите бесплатную консультацию!

  1. Жилищный кодекс РФ
  2. СанПиН и СНиП
  3. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным.

Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

  1. разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
  2. перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
  3. перенос перегородок с одного места на другое;
  4. замена ванны на душевую кабину;
  5. сдвиг санитарных приборов;
  6. замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

  1. расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
  2. объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
  3. перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
  4. соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
  5. создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями. Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру.

По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.

В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

  1. покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
  2. продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи

В случае, если покупатель согласен приобрести квартиру с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах, то ему стоит знать обо всех возможных рисках:

  1. высокая вероятность признания сделки недействительной, так как может быть выявлено несоответствие документов действительности
  2. возможные судебные расходы, если перепланировка будет оспариваться
  3. несение дополнительных денежных трат на узаконивание переустройства

Исходя из этого, покупатель может потребовать снижения стоимости квартиры, обосновав возможными последствиями. Опытные риелторы говорят, что такие жилые помещения теряют в цене до 20%.

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора.

Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено.

Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки. Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке. Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия.

До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок.

В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости. Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа.

Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц.

Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс.

руб. Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации. Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.

Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может.
Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

  • Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.
  • В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
  • Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже .

Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора.
Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

  1. как приложение должен присутствовать
  2. приложить паспорт владельца жилого помещения
  3. необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
  4. добавить в перечень документации копию
  5. написать
  6. заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию.

Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода.

Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней. Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует. На сколько возможна сделка продажи и какие документы Вам могут пригодиться?
На сколько возможна сделка продажи и какие документы Вам могут пригодиться?

Узнайте все необходимые нюансы у наших специалистов, написав нам через форму ниже.

(12 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Загрузка. Понравилась статья? Поделиться с друзьями: Льготная ипотека для семей с детьми — опция для молодых семей, доступная с 2018 Расписка при получении денег при покупке квартиры — специальная бумага, подтверждающая факт предоставления определенной Не стоит говорить о том, что купля-продажа недвижимости – это большой риск, причем рискуют Несмотря на то, что государство упростило процедуру приватизации, многие россияне до сих пор проживают Даже в 2020 году признание права собственности на объект незавершенного строительства остается сложной процедурой, На практике независимая экспертиза квартиры после залива повышает шансы на получение компенсации.

По сути,

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перпланировкой

» Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Покупка квартирыНазадОпубликовано: 02.05.2020Время на чтение: 4 мин095Купля-продажа квартир с неузаконенной перепланировкой — задача трудная, хоть и решаемая. Казалось бы, если стороны достигли взаимного согласия, и новый собственник готов взять на себя дополнительные обязательства, то проблем не возникнет. На практике все намного сложнее.

Такие сделки обладают рядом особенностей, которые могут существенно усложнить жизнь покупателя.

  1. Выявление незаконной перепланировки третьими лицами
  2. Риски покупателя
  3. Основания для расторжения договора купли-продажи
  4. Что делать покупателю, если в купленной им квартире нельзя узаконить перепланировку
  5. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
  6. Покупка в ипотеку

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Это бесплатно. Задать вопросДорогие читатели!

Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:+7 (499) 110-56-12 (Москва)+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)8 (800) 222-69-48 (Регионы)ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.Это быстро и БЕСПЛАТНО!У любого человека имеется особое искушение, которое заключается в переделке каких-либо элементов в планировке квартиры.

Сегодня для того, чтобы это сделать, имеется большое количество возможностей — для этого достаточно нанять какую-либо бригаду строителей и абсолютно любой вид работы будет исполнен достаточно качественно и быстро.При этом далеко не многие люди задумываются о том, что результат обязательно должен отражаться в документах на жилплощадь.И при этом стоит понимать, что проведение сделки по реализации квартиры возможно исключительно при наличии того условия, что покупатель сумеет за собственный счёт исправить документы и провести процедуру узаконивания перепланировки в течение полугода.Отсутствие понимания покупателя о наличии несогласованной перепланировки в квартире будет являться достаточно серьезным основанием для того, чтобы расторгнуть договор купли-продажи в одностороннем порядке и после этого признать сделку недействительной.

Важно отметить, что процесс согласования являет собой подачу документов в государственную структуру под названием Жилищная инспекция.Для этого требуется предоставить следующие бумаги:

  • Технический паспорт.
  • Обновленный план квартиры.
  • Заявление по установленному образцу.
  • Копию паспорта гражданина, который является собственником жилья.
  • Копия соглашения о купле-продаже.
  • Согласие в письменном формате от всех собственников квартиры.

В зависимости от того, в каком населённом пункте производится данная процедура, процесс согласования в целом может занимать до 6 месяцев.При этом важно помнить о том, что на портале «Госуслуги» имеется возможность подачи всех документов в электронном формате, и при этом имеется возможность получения необходимого согласования в срок не более 45 дней.Важно иметь в виду тот факт, что сложностей не будет возникать в ситуациях, когда изменения будут соответствовать всем правилам и нормам строительного характера.В законе нет такого положения, которое запрещало бы продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Даже если это обстоятельство отражено в государственном реестре, фактически такое ограничение не означает запрета на регистрационные действия.Важно отличать перепланировку от переустройства.

Первое предполагает изменение конфигурации жилого помещения, а второе — перенос объектов.

Например, обустройство жилой зоны на балконе или перестановка кухни и спальни местами не являются перепланировкой (ст.

25 ЖК РФ). Однако перенос тоже согласовывается с законом.Сделка с таким ограничением будет сопровождаться рядом особенностей. Во-первых, договор купли-продажи будет содержать пункт, раскрывающий новые обязательства покупателя по урегулированию вопросов, связанных с перепланировкой. Во-вторых, разумно требовать соразмерного уменьшения покупной цены.
Во-вторых, разумно требовать соразмерного уменьшения покупной цены.

На практике такие квартиры теряют до 15% рыночной стоимости.

Сделку стремятся завершить до окончания действия техпаспорта на жилье, иначе в процессе его замены факт нарушения будет установлен представителями БТИ в ходе планового осмотра.Далеко не всегда перепланировку можно узаконить.В ситуациях, когда речь идёт о снесении главных стен, переносе туалета или ванной комнаты в иное место, а также прочих изменениях параметров в жилплощади конструктивного характера, узаконивание подобной перепланировки не предоставляется возможным загодя и тем более задним числом. При этом важно обязательно не путать переустройство и перепланировку.К примеру, если замена радиаторов из одного материала на другой или смена титана на больший объём называется переустройством, то формирование нового дверного проема в стене между комнатами является перепланировкой.Переустройство не требует документального оформления, а вот, что касается перепланировки, то здесь даже самые незначительные детали обязательно должны быть внесены в те документы, которые находятся в БТИ.Если опираться на Жилищный кодекс, то перепланировка должна обязательно быть исполнена исключительно после того, как владелец оформит всю необходимую документацию разрешительного характера. Только после этого специальная комиссия будет проводить осмотр и удостоверит тот факт, что исполненные ремонтные работы были проведены в точности по утверждённому плану.Наличие всех переделок, которые не были ранее согласованы, будет ставить перед владельцем квартиры потребность в исполнении согласования по заднему числу, что далеко не в каждой ситуации будет являться возможным.Когда сделка купли-продажи совершилась и новый человек получил свидетельство о собственности на квартиру, предыдущий владелец не несёт никакой ответственности за сделанные им изменения.

Последствия узаконивания новой планировки ложатся полностью на плечи нового владельца.При ответе на вопрос, что делать, если купил квартиру с незаконной перестройкой или перепланировкой, вариант один.

Узаконить её!

  • Обследование помещения пожарным инспектором, специалистом из санитарной службы и инженером архитектурного бюро. Специалисты проверяют, какие изменения производились. Очень важно, чтобы они никак не повлияли на безопасность конфигурации дома и удобство соседей. Если обнаружится, что были выполнены работы из запрещённого списка, то разрешение получить невозможно. Специалисты не выдадут разрешение, если в результате осмотра будут выявлены трещины в стенах или незаконное использование общедомовых ресурсов.
  • После того как экспертное заключение о безопасности перестройки получено, новый владелец направляет иск в суд. Узаконить изменения задним числом можно, подав иск в суд. Обычно суд выносит положительный вердикт, если экспертная оценка одобрила перестройку.
  • Вместе с судебным постановлением и экспертным заключением новому хозяину нужно обратиться в бюро технической инвентаризации. Эта организация занимается изготовлением технической документации на недвижимые объекты. После получения нового техплана перепланировка считается узаконенной.
Рекомендуем прочесть:  Чья квартира по адресу

Многим гражданам подобные действия кажутся слишком хлопотными, учитывая, что за судебное разбирательство нужно вносить государственную пошлину, ещё и оплачивать немалый штраф за незаконную перепланировку. Может, просто оставить всё как есть?Не всегда работы по изменению планировки остаются незамеченными, особенно если они проведены с нарушениями строительных норм.

Соседи могут обнаружить трещины в стене, заметить, что увеличилась слышимость, появились сквозняки там, где их никогда не было, или ухудшилась вентиляция. Ответственные граждане, которые беспокоятся о своей безопасности и безопасности дома, могут направить заявление в управляющую компанию для проведения проверки. Если проверка обнаружит изменения в планировке, владельца недвижимости принудят узаконивать её в судебном порядке.Наиболее серьёзные неприятности будут подстерегать покупателей квартир, которые будут намерены совершить предстоящую покупку через оформление ипотеки.

В такой ситуации в банк будут подаваться документы на выбранную площадь для согласования.Если после того, как ипотека будет оформлена, покупатель выяснит, что в квартире находятся перепланировки и корректировки несогласованного характера, то в такой ситуации договор с банковским учреждением может быть в итоге расторгнут.Дело всё в том, какая ликвидность имеется в данной недвижимости. Ни один банк не является заинтересованным в том, чтобы проводить регистрацию за свой счёт по незаконным тренировкам и при этом нести определенные убытки.Читайте, краткий закон о миграции населения.

Что такое миграция? Ответ здесь.Гораздо чаще ипотечные ссуды будут выдаваться под залог покупаемой недвижимости, которая будет иметь помимо этого безупречный пакет документов.Именно по этой причине при соглашении на приобретение квартиры с теми переделками, которые были не согласованы, в ипотеку покупатель имеет достаточно серьезный риск.Большая часть банков категорически отрицательно отвечают на заявку по ипотечному кредитованию, где объектом выступает квартира с перепланировкой.В ипотеке риски бывают связаны с таким моментом: если заемщик не вернет денежные средства банку, то перед выставлением недвижимости на торги банк должен будет затратить собственные денежные средства на узаконивание.В случае если банк одобрил ипотеку, то собственнику дается максимальный срок 1 год в течении, которого он обязан согласовать изменения с вышестоящими органами.

Если договоренность нарушена, то кредитор может потребовать расторжение договора.Если покупатель обнаружил несоответствия уже после заключения договора, то следует обратиться за разъяснениями к продавцу. От него можно потребовать компенсацию на легализацию изменений. Если продавец отвергнет все предложенные варианты, покупатель имеет право обратиться в суд, где может попросить:

  • Снизить стоимость недвижимости;
  • Возместить денежные средства, которые были затрачены на узаконивание.
  • самостоятельное устранение недостатков за свой счет;
  • расторжение сделки.

    Данное условие рассматривается судом и решение зависит от того,была ли у покупателя возможность предварительно осмотреть квартиру.

Важно тут же оговориться о том, что за проведение нелегальной перепланировки собственник может наказываться по наступлению административной ответственности.

При этом актуальным будет вынесение штрафа. Однако важно понимать, что наказание будет наложено на владельца квартиры в той ситуации, когда никто не пострадал в итоге от тех последствий, которые были наступившими после проведения данной процедуры.В ином случае в зависимости от того, какой тяжести последствия были, может наступать также и более весомая ответственность. При этом может дойти до наложения уголовной ответственности.Что касается штрафов, то за проведение нелегальной переделки квартиры при отсутствии ущерба третьим лицам сумма штрафа будет равняться 2000-2500 рублей для обычных граждан.

Юридические лица будут должны заплатить порядка 40000-50000 рублей.Если имущественным интересам, либо же здоровью третьих лиц был нанесен ущерб, то штрафы вырастут для граждан в два раза — заплатить нужно будет не менее 5000 рублей.

Должностные лица при этом должны будут оплатить сумму порядка 50000 рублей. Самым серьезным штрафом наказываются юридические лица — они должны будут заплатить около 300 тысяч рублей.При этом в ситуации, когда ущерб был причинен достаточно серьезный и пострадавшие имеют возможность доказать умышленное действие со стороны собственника жилплощади, одним штрафом уже владелец не сможет отделаться. При этом стоит понимать, что компенсация ущерба должна будет обязательно выплачена в полной мере.Контролировать процесс перепланировки теперь должны жилищные организации.

Нередко бывает, когда собственник ставит БТИ в известность уже тогда, когда все изменения были произведены.Но в некоторых случаях перепланировка не возможна в соответствии с действующим законодательством.При регистрации изменений паспорт на недвижимости остается тем же. А вот если не известить должным образом жилищную организацию можно получить штрафные санкции и последствия незаконной перепланировки.Поэтому многие желают знать, что такое неузаконенная перепланировка и когда она таковой является. Прежде всего, это изменение пространства жилого помещения без получения разрешения.

Не нужно согласование при косметическом ремонте или замене балкона или окон по материалу. Законодательство на этот счет на оговаривает вопрос регистрации.

Поэтому незаконным такое действие просто не назвать.Незаконным становится следующее:

  1. Выполнение работ, которые по действующему законодательству нельзя выполнять. Например, изменение конструкции несущей стены или вовсе ее снос.
  2. Работы, которые стали следствием изменений, необходимых для регистрации и согласования с жилищной комиссией, но оно по каким–то причинам не было выполнено.

Первая ситуация подразумевает самостоятельную подачу документации и узаконивание проекта. Во втором случае хозяину придется ответить по закону.

А это серьезная ответственность.

При этом жилье придется привести в первоначальный вид вне зависимости от потраченных уже средств. Ответственность может быть не только за сделанную работу.

Если квартира приобреталась по договору дарения уже в таком виде, то новый собственник также отвечает по закону.Аналогичная ситуация происходит и при получении квартиры по наследству.

Технический паспорт не проверяется при оформлении сделок такого рода.Поэтому человек, которому переходит недвижимость, может даже не знать о неуказаконенной планировке.Как правило, в техническом паспорте прописываются отметки обо всех изменениях, произведенных с недвижимостью.Действующее законодательство оговаривает вопрос о перепланировки. Этим понятием становится преобразование интерьера недвижимости, которое необходимо отражать в техническом паспорте. Это необходимо для того, чтобы у нового или старого владельца не возникло проблем с согласованием и дальнейшей продажей.

При перепланировке необходимо заблаговременно продумать план работ.

Ведь некоторые работы нужно в обязательном порядке согласовать с жилищной инспекцией.Дополнительным списком можно обозначить все работы, на которые не требуется разрешения:

  1. замена балкона;
  2. замена оборудования на новое;
  3. снесение тамбура или перегородки – не несущих.
  4. монтаж встроенной мебели, замена ее элементов, разбор;
  5. монтаж витрины и дверей, часто вопрос задается при оформлении магазинов;
  6. замена кухонной плиты, вытяжки, батареи;
  7. обновление стен, покраска потолка, обоев;
  8. монтаж техники и оборудования со стороны улицы;
  9. замена сантехники должным образом;
  10. монтаж новых перегородок – не несущей стены;

Незаконная перепланировка квартиры оказывает существенной влияние на прочность конструкции. Это опасно для жизни собственника и обитателей данной жилплощади.Дополнительно это может привести к повреждениям и разрушению полной конструкции, от чего могут пострадать граждане других квартир.Переустройство может усложнить жизнь других жильцов в виде доступа к определенным помещениям.Незаконной перепланировкой становятся такие действия:

  1. установка балкона выше второго этажа по собственной инициативе;
  2. проведение работы в техническом помещении или в аварийных зданиях;
  3. объединение нежилой территории (кладовки) с жилым;
  4. уменьшение размера каналы и удаление вентиляции путем замазывания;
  5. удаление несущей стены, что ослабит прочность постройки в целом;
  6. монтаж отключающейся техники, которая повлияет на потребление ресурсов на иной жилплощади.
  7. монтаж перегородок, где формируется помещение, не отвечающее по нормативам;
  8. перепланировка, которая ухудшит жилищные условия собственников и иных жильцов;
  9. увеличение дополнительной нагрузки на конструкцию жилплощади;
  10. увеличение территории за счет присоединения к общему коридору;
  11. установка отопления на балкон;
  12. внутренний монтаж газовой трубы;
  13. установка теплых полов от общей теплосети;
  14. объединение нескольких территорий сразу же;

Большинство собственников не догадываются о том, что документы на жилплощадь не являются безупречными. В целом же, риск выявления подобной незаконности по перепланировке имеется всегда.Выявление в большинстве случаев производится следующим путем:

  • Во время сверки показаний счетчиков переделка квартиры может обнаруживаться работниками специальных коммунальных служб. Вследствие этого заявление поступит в соответствующие инстанции от этого сотрудника.
  • Если строительные правила и нормы были нарушены грубо и будет допущена авария или сбой в работе коммуникаций общедомового типа, которое потребует вмешательства со стороны специалистов коммунальных служб, предыдущий сценарий будет повторен полностью, при этом сумма штрафа будет достаточно более высокой и переделку в итоге устранить будет невозможным, так же, как и в итоге согласовать ее законность.
  • Во время перепланировки имеется возможность происхождения изменения характеристик различных смежных конструкций. Соседи могут предположить о том, что была произведена перепланировка в квартире владельца, и они могут подать жалобу в соответствующие инстанции. После этого в квартиру будет направляться комиссия, которая займется сверкой плана квартиры с ее состоянием по факту. Если несоответствия были обнаружены, то в этом случае владелец должен будет заплатить штраф, после чего привести квартиру в исходное состояние.

( 1 оценка, среднее 5 из 5 )Понравилась статья?

Поделиться с друзьями: Поиск: © 2020 Недвижимое имущество

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

28 августа 2020Собственники жилых помещений часто изменяют планировку жилого помещения по своему вкусу и усмотрению, чтобы находиться в доме было комфортнее.

Это влечет определенные последствия для жильцов – владельцев квартиры. Покупка и продажа недвижимости с перепланировкой имеет свои тонкости и нюансы.Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция.

В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:

  1. о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
  2. об узаконивании перепланировки в принудительном порядке

Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:

  1. СанПиН и СНиП
  2. Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
  3. Жилищный кодекс РФ

Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным?

Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

  1. замена ванны на душевую кабину;
  2. сдвиг санитарных приборов;
  3. перенос перегородок с одного места на другое;
  4. разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
  5. перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
  6. замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

  1. соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
  2. расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
  3. создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
  4. объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
  5. перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру.

По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:

  1. покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
  2. продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи

В случае, если покупатель согласен приобрести квартиру с перепланировкой, не зафиксированной в технических документах, то ему стоит знать обо всех возможных рисках:

  1. высокая вероятность признания сделки недействительной, так как может быть выявлено несоответствие документов действительности
  2. несение дополнительных денежных трат на узаконивание переустройства
  3. возможные судебные расходы, если перепланировка будет оспариваться

Исходя из этого, покупатель может потребовать снижения стоимости квартиры, обосновав возможными последствиями. Опытные риелторы говорят, что такие жилые помещения теряют в цене до 20%.Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено.

Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия.

До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок.

В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа.

Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц.

Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс.

руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры.

В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.Собственники квартир наивно полагают, что легализация перепланировки – это необязательное действие, что вмешиваться в жилище никто не может.

Дело обстоит иначе. Приехать с проверкой могут по таким причинам:

  1. Периодически коммунальные службы посещают квартиры с целью поверки ИПУ (индивидуальных приборов учета). В этот момент сотрудник данного учреждения может заподозрить, что в квартире, например, кухня на лоджии. Тогда тоже может быть инициирована проверка по факту наличия неоформленной в законном порядке перепланировки.
  2. В результате переустройства повысилась звукопроницаемость в соседнюю квартиру. Ее жильцы могут заподозрить факт нарушения целостности квартиры и подать жалобу в жилищную инспекцию.
  3. Во время перепланировки были нарушены строительные нормы, влекущие наступление аварий, сбои в работе коммуникаций общедомового назначения. В этом случае также по инициативе жильцов или коммунальных служб может быть проведена проверка с осмотром переоборудованного жилого помещения.

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже . Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

  1. добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
  2. заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
  3. необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
  4. написать заявление на согласование переустройства
  5. как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
  6. приложить паспорт владельца жилого помещения

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию.

Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос?

Такая возможность есть на портале Госуслуг.

При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.В данном видео доступно объясняется план действий по оформлению перепланировки:Статья на нашем сайте:————————————————————————————————, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу.

Если Вам нужна , мы обязательно поможем.Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц.

сети (ссылки впрофиле)

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Главная › Купля-продажа квартиры

Автор (юрист): Елена Плохута 26.08.2020 865

Продажа квартиры с перепланировкой без согласования с БТИ вполне возможна, но придется согласовывать этот вопрос с покупателем. Он наверняка заметит несоответствие реальной планировки с техпаспортом, поэтому лучше сообщить ему об этом заранее.

Кроме того, незаконная перепланировка удешевляет недвижимость на 5-10% рыночной стоимости, и продать ее сложнее.

Рассмотрим, когда не требуется согласование изменений, когда это нужно обязательно, какова ответственность и как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой правильно с юридической точки зрения. Когда согласование не требуется?Содержание Обычный ремонт вроде поклейки обоев и замены дверей не требует согласования. От этого не пострадает конструкция многоквартирного дома.

Также разрешение БТИ не нужно, если:

  • Устанавливается дополнительная дверь.
  • Делается арка или дверной проем, объединяющий кухню с электроплитой и гостиную. Если стена несущая, проем должен быть узким и с усилением. Если нет, возможна прорубка широкого проема.
  • Расширяется санузел за счет коридора. Важно, чтобы уровень пола санузла был ниже уровня пола коридора на 3 см.
  • Устанавливаются новые труды водоснабжения с переносом водного бака стояка с сохранением угла слива.
  • Демонтируются встроенные шкафы и бытовая техника.

Важно! Если перепланировка не требует согласования с БТИ, но затрагивает общедомовое имущество, понадобится согласие всех соседей. Когда перепланировку нужно согласовывать?

Согласование перепланировки с БТИ требуется, когда вносимые изменения могут навредить общей конструкции дома, поставить под угрозу безопасность остальных собственников. Даже если многоквартирный дом не будет поврежден сразу после перепланировки, разрушения могут образовываться в течение нескольких лет. Именно поэтому некоторые изменения требуют согласования с БТИ:

  • Увеличение площади балкона за счет гостиной или кухни (совмещение).
  • Перенос инженерных коммуникаций.
  • Демонтаж несущих стен и перегородок в панельных домах.
  • Демонтаж несущей стены (это вряд ли согласуют).
  • Перенос батарей на балкон.
  • Объединение комнаты и кухни, где установлена газовая плита.
  • Обустройство теплого пола за счет общего отопления.
  • Перенос ванной комнаты или санузла, совмещение.

Обратите внимание!

Если внести изменения в конструкцию квартиры без согласования с БТИ, в конечном итоге собственника могут привлечь к ответственности и обязать вернуть все в первоначальное положение согласно техпаспорту. Ответственность за незаконную перепланировку Собственника квартиры, не согласовавшего перепланировку с БТИ, могут привлечь к ответственности по ст.

7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет 2 000-2 500 руб., для организаций – 40 000-50 000 руб. Если владелец занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован в качестве ИП, его оштрафуют как юридическое лицо.

В случае продажи квартиры с незаконной перепланировкой отвечать будет предыдущий собственник, который ее сделал.

К ответственности может привлечь ТСЖ, УК БТИ или иной госорган, куда поступит информация о внесенных изменениях без согласования. Совет юриста: пожаловаться на незаконную перепланировку или переустройство могут соседи в ТСЖ. Если нарушение выявят, суд обяжет возвращать все в первоначальное положение и платить штраф.

Поэтому лучше согласовать все заблаговременно. Кроме того, несоответствие реального расположения комнат техпаспорту снижает стоимость жилья при продаже. Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в ипотеку?

При оформлении ипотеки на квартиру, которую собирается приобрести покупатель, выезжает оценщик.

Он обязательно проверит документы и выяснит, что перепланировка не узаконена. Только после этого банк примет решение о выдаче денег на покупку или об отказе.

Большинство банков не одобряют ипотеку на недвижимость с незаконной перепланировкой или переустройством.

Но некоторые выдают ипотеку, если в дальнейшем изменения можно узаконить.

Лучше сразу уточнить у кредитора, можно ли купить такую квартиру за ипотечные средства. Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет.

Утаивание информации может только оттолкнуть. Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:

  • Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание. Нужно предусмотреть и вариант с возвратом недвижимости в изначальное состояние, если БТИ откажет в узаконивании.
  • Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на техпаспорт особого внимания не обращают, поэтому в переоформлении права собственности на основании неузаконенной перепланировки не откажут.
  • Составить и подписать договор купли-продажи (далее – ДКП).
  • Подписать акт приема-передачи после регистрации, внести оставшуюся часть денег за квартиру и отдать ключи.

Важно! Подписание передаточного акта возможно и до посещения Росреестра, если покупатель рассчитывается за квартиру сразу.

Но обычно расчет производится так: до регистрации – задаток, после – оставшаяся часть и передача ключей.

Содержание и образец договора Крайне важно указать в ДКП наличие незаконной планировки квартиры при продаже.

Это нужно, чтобы в дальнейшем покупатель не смог оспорить сделку. Документы Для продажи квартиры после перепланировки без согласования с БТИ продавцу понадобится:

  1. выписка из ЕГРН;
  2. выписка из домовой книги;
  3. паспорт;
  4. справка об отсутствии долгов по ЖКУ;
  5. техпаспорт;
  6. документ-основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственная, договор мены или ренты, свидетельство о наследстве.

От покупателя нужен только паспорт.

Если расчет происходит через банковскую ячейку, составляется трехсторонний договор с банком, но он для Росреестра не нужен.

Обратите внимание! Если от имени продавца или покупателя в сделке участвует представитель, понадобится нотариально удостоверенная доверенность.

Образец договора Скачать образец договора купли-продажи квартиры с незаконной перепланировкой Госпошлина Пошлину за переоформление права собственности платит покупатель – 2 000 руб.

Для организаций она составит 22 000 руб. Сроки Если документы при продаже неоформленной квартиры поданы в МФЦ, регистрация займет 9 рабочих дней, в Росреестр – 7 рабочих дней. Если ДКП удостоверяется нотариусом, на процедуру уйдет 3 рабочих дня.

Как узаконить перепланировку? Если перепланировка уже выполнена без согласования, в дальнейшем новый собственник сможет ее узаконить в несколько этапов:

  • Вызвать инженера БТИ. Он осмотрит жилье, все изменения зафиксирует в новом техпаспорте, где будет штамп о незаконной перепланировке. Также выдается техническое заключение о целостности несущих стен, если они не затрагивались.
  • Получить разрешение о согласовании. Оно принимается не позднее 45 дней с момента обращения заявителя (ст. 26 ЖК РФ). Если нареканий нет, на жилплощадь выдается новый техпаспорт.
  • Подать документы на согласование в комиссию управления архитектуры или жилищной инспекции. В каждом регионе это разные организации.

Если администрация отказала в согласовании, стоит обратиться в суд с заявлением, решением об отказе, поэтажным планом, выпиской из ЕГРН старым и новым техпаспортом.

По решению суда квартиру могут оставить в первоначальном состоянии и выдадут новый техпаспорт. Документы При обращении в жилинспекцию или управление архитектуры понадобится старый техпаспорт с пометкой БТИ о незаконной перепланировке, а также паспорт гражданина, выписка из ЕГРН, правоустанавливающий документ, согласие всех собственников на переустройство. Основания для отказа На основании ст.

27 ЖК РФ в узаконивании изменений могут отказать, если:

  • Представлен неполный пакет документов на недвижимость.
  • Несоответствие перепланировки требованиям законодательства.

Решение об отказе направляется собственнику в течение трех рабочих дней с момента принятия. Ответы юриста на частые вопросы Хочу продать долю в квартире с незаконной перепланировкой.

Заверит ли договор нотариус? Да, оснований для отказа в нотариальном удостоверении ДКП нет. Важно, чтобы в ДКП факт незаконных изменений был указан, в противном случае может и отказать.

Информация о предмете сделки относится к существенным условиям, и должна соответствовать техпаспорту. В администрации отказали в узаконивании перепланировки, по решению суда я обязан вернуть все в первоначальное состояние. Что будет, если я этого не сделаю в установленные сроки?

Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, квартиру могут продать на публичных торгах, а вырученные деньги отдать собственнику с вычетом судебных расходов. Когда перепланировка жилого помещения регистрируется в Росреестре?

Регистрация изменений в Росреестре обязательна, если в результате проведенных работ увеличилась или уменьшилась общая площадь жилья. Купила квартиру со свободной планировкой у застройщика. Скоро начинать все делать. Кто должен узаконивать перепланировку: я или застройщик?

Обычно в ДКП сразу указывается, что квартира продается со свободной планировкой, в этом и суть. Узаконивать все должен новый собственник.

Месяц назад приобрела квартиру на вторичном рынке.

О незаконной перепланировке узнала, только когда ободрала обои и увидела, что под ними был широкий дверной проем из кухни в гостиную. Стена несущая. Могу ли я оспорить сделку? Продавец о перепланировке ничего не говорил, в договоре это не указано.

Да, можете на основании ст. 166 ГК РФ. Суд может признать сделку недействительной, так как она нарушает ваши интересы и права. Но проще узаконить изменения: это обойдется дешевле и быстрее.

Заключение эксперта

  • Продать квартиру без узаконенной перепланировки можно, предварительно согласовав это с покупателем.
  • Перед подписанием ДКП продавец может самостоятельно узаконить переустройство жилья. Этим вправе заняться и новый собственник. Процедура займет не более трех месяцев, 45 дней из которых уходит на рассмотрение заявления владельца недвижимости комиссией.
  • Утаивать незаконные изменения нет смысла. Если покупатель узнает о них, он может отказаться от сделки. Если ДКП уже заключен – оспорить его.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Задать вопрос юристу Елена Плохута 26 августа 2020 в 14:27А вы продавали квартиру с неузаконенной планировкой?

Поделитесь опытом и задавайте вопросы Нажмите, чтобы отменить ответ. Ваш ответ Ваше имя Ваш e-mail Комментировать Соцправ.ру © 2018-2020 Socprav.ru — правовой помощник.

Все права защищены 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок по России Материал на сайте SOCPRAV.RU предоставлен исключительно в ознакомительных целях.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+