Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Жилищное право - Отчет по обоснованию рыночной стоимости квартиры

Отчет по обоснованию рыночной стоимости квартиры

Отчет по обоснованию рыночной стоимости квартиры

Как проходит оценка рыночной стоимости квартиры? Особенности составления отчета

» Оценка при покупке квартиры в кредит полезна обеим сторонам кредитного договора. Банк заинтересован в том, чтобы уточнить сумму кредитования понравившейся клиенту квартиры. К тому же, в случае невозврата денег ее стоимости должно быть достаточно для возмещения всех расходов.В свою очередь, покупатель получает гарантию того, что не останется должником после продажи квартиры для погашения кредита.Для начала выясним ответ на главный вопрос: оценка квартиры при ипотеке, что это за процедура?

Это процесс определения стоимости объекта, на приобретение которого выдается кредит.Требование о проведении оценки содержится в (далее — ФЗ № 102).
Оно справедливо как для договора ипотеки, заключаемого впервые, так и для рефинансирования долга в другом банке.Для рефинансирования ипотеки проводится повторная процедура, потому что:

  1. требования нового банка могут отличаться от прежних.
  2. с момента первой экспертизы стоимость могла измениться;

Заметим, что установление стоимости особо актуально для вторичной недвижимости.

Ведь цену на жилье в новостройках задает рынок, а на вторичное — сам продавец. Понятно, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке на вторичное жилье — она покажет, насколько оправданна стоимость объекта. Подробнее о том, что такое оценка недвижимости.Оценщик заинтересован в том, чтобы получить об оцениваемом имуществе максимум достоверной информации, поэтому перечень факторов, влияющих на оценку, оказывается внушительным.

Подробнее о том, что такое оценка недвижимости.Оценщик заинтересован в том, чтобы получить об оцениваемом имуществе максимум достоверной информации, поэтому перечень факторов, влияющих на оценку, оказывается внушительным.

Оценщику также предоставляются документы/копии:

  • Планировка квартиры, документы по перепланировке, если была проведена.
  • Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, комплект документов по ипотеке, свидетельство о праве на наследство, договор отчуждения).
  • Паспорт гражданина РФ хозяина квартиры.
  • Выписка из Реестра прав собственности (если есть).
  • ИНН владельца недвижимости.

Документы предоставляются для проверки юридической чистоты жилья и подтверждения права собственности владельца. Для проведения оценки потребуются также экономические, материальные, технические и другие характеристики квартиры.

  1. Состояние подъезда и придомовой территории.
  2. Инфраструктура (лифт, охрана, стоянка, парковка, гараж – есть ли?).
  3. Тип дома, год постройки, материал стен, полов и перекрытий, состояние здания. Аварийность дома резко снижает привлекательность жилья.
  4. Высота потолков.
  5. Наличие балкона, лоджии.
  6. Этаж (квартиры на первом и последнем этажах, обычно, продаются по сниженной стоимости, компенсируя потенциальные неудобства с окнами и крышей).
  7. Расположение дома (насколько удалены транспортные сети, где находятся объекты социальной инфраструктуру, оснащен ли район качественными дорогами).
  8. Вид из окна, уровень шума в районе.
  9. Площадь квартиры, планировка.

Учитываются и индивидуальные особенности жилья – наличие ремонта, состояние сантехники, тип окон, балкон (если присутствует).Большую часть информации оценщик собирает самостоятельно при визуальном осмотре, обходе придомовой территории и поиску в сети.Исполнить требования банка об определении стоимости можно с помощью независимой оценки недвижимости. Все, что касается правил ее проведения, отражено в ФЗ от 29.07.1998 (далее — ФЗ№135).Независимая оценка квартиры представляет собой определение независимым экспертом ее стоимости для будущих сделок.Этот вид оценки отличается тем, что определяет рыночную стоимость объекта недвижимости и ориентируется на цели, поставленные заказчиком и отраженные в договоре.

Читайте о том, что представляет собой оценка квартиры.

Осуществлять оценку недвижимости, может лишь лицензированный специалист – оценщик, прошедший соответствующее обучение. Они могут быть как сотрудниками оценочной компании, так и индивидуальными предпринимателями.

Регламентирует работу таких специалистов Федеральный Закон № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Существенное значение для банка будет иметь отношение оценщика к независимым или аккредитованным специалистам.Независимые оценщики имеют все необходимые для осуществления деятельности документы, однако банк может не принять их отчет либо длительное время проверять его благонадежность. Это может существенно повлиять на сроки получения ипотечного кредита.Перечень оценочных организаций по состоянию на 2021 год:

  1. от ВТБ24 –
  2. от Газпромбанка – Руководство по заказу отчета об оценке в электронном виде
  3. от Сбербанка –

Оценочные компании, аккредитованные кредитной организацией, соответствуют всем ее требованиям.

Обращаясь к таким специалистам, вы можете быть уверены в том, что составленный отчет будет принят банком. Список аккредитованных банком оценщиков можно найти на его сайте, ознакомиться с тарифами и сделать выбор.Стоимость проведения оценки устанавливается самой компанией и может зависеть от региона нахождения и объема работы оценщика.

Так как конкуренция на рынке оказания таких услуг в больших городах достаточно велика, примерные тарифы на проведение оценки у компаний не особо отличаются.

Точная стоимость работы оценщика будет рассчитываться индивидуальноКак расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры?Перед тем, как заказать оценку ознакомьтесь с тарифами компании и выберите для себя наиболее оптимальный вариант.Обратите внимание! За срочность изготовления отчета придется доплачивать, поэтому заказывайте оценку своевременно.В среднем цена за услуги оценщика составляет 3000 рублей. Если вам понадобиться копия отчета, то рекомендуем уточнить заранее платно ли она предоставляется.Оценка квартиры необходима для одобрения ипотечного кредита, поэтому совершенно логично, что оплачивать ее обязан заемщик.

При этом услуги оценщика должны быть оплачены даже если банк в итоге отказал в предоставлении займа.

Компенсация расходов на проведение оценки в этом случае не предусмотрена.Важно учитывать, кто заказывает оценку квартиры при ипотеке.

По российским законам это делает покупатель.

Он является заинтересованной стороной, поскольку выясняет информацию как для себя самого, так и для гарантирования возврата долга банку.Иногда эти данные могут пригодиться и продавцу, ведь они дают ему возможность выставить адекватную цену.На основе рыночной цены, установленной оценщиком, банк определяет размер кредита.Исходя из полученных данных, покупатель может сам предварительно высчитать будущие расходы. Для этого нужно лишь узнать, как посчитать ипотеку на квартиру самостоятельно с помощью множества онлайн-калькуляторов, размещенных в интернете.

С их помощью несложно выяснить приблизительный размер кредитных платежей, исходя из:

  1. стоимости недвижимости;
  2. общей суммы кредита;
  3. размера дохода заемщика и других параметров.

Достаточно ввести в поисковике «ипотечный калькулятор» и воспользоваться предложенными вариантами. Это поможет оценить финансовые возможности заемщика при ипотечном кредитовании.В завершение сегодняшнего материала, наш ресурс представит наиболее интересные и важные особенности процедуры оценки стоимости недвижимости.Для удобства рассмотрения таковых предлагаем ознакомиться с представленным ниже перечнем.Стоимость процедуры оценкиЗдесь все зависит от месторасположения и типа оцениваемой недвижимости.

На данный момент тенденция такова, что самые низкие цены у оценщиков, работающих в центральной полосе России, ближе к северу нашей страны стоимость на такие услуги постепенно растет.

Что касается средней стоимости таковых, то она следующая:

  1. для земельных участков – от 20 000 рублей.
  2. для квартир – до 5 000 рублей;
  3. для коммерческих объектов недвижимости – от 15 000 рублей;
  4. для частных домов и дач – 6 000-10 000 рублей.

Причины для проведения оценки стоимости недвижимостиНа территории нашей страны, как правило, есть две основные причины проведения подобной процедуры:

  • Необходимость показать суду истинную стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом судебных прений.
  • Желание продать объект недвижимости и узнать его истинную стоимость.

По каким-либо иным мотивам к установлению стоимости земли или жилых объектов граждане РФ практически не прибегают.Мнение юриста-эксперта:Мнение экспертаГуменюк Екатерина ВладимировнаРосреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.Задать вопросОтчет об оценке недвижимости — это документ с очень широкими возможностями.

Исходя из целей дальнейшего использования запрашиваемой информации меняется и содержание документа. Наиболее распространенный вид отчета об оценке, это рыночная стоимость объекта недвижимости, который планируется приобрести за счет ипотечных средств.При предоставлении ипотечного кредита банки требуют предоставить запрашиваемый документ с указанием суммы оценки конкретного объекта недвижимости.

Наиболее распространенный вид отчета об оценке, это рыночная стоимость объекта недвижимости, который планируется приобрести за счет ипотечных средств.При предоставлении ипотечного кредита банки требуют предоставить запрашиваемый документ с указанием суммы оценки конкретного объекта недвижимости. Исходя из стоимости объекта и заработной платы заемщиков рассчитывается сумма ипотечного кредита.Так же отчет об оценке используется при залоге имеющейся в собственности недвижимости, под залог которой необходимо получить у банка определенную сумму. В связи с изменением в земельное законодательство, оценить стоимость земельного участка можно как по кадастровой стоимости, так и по рыночной.Профессиональную услугу можно заказать, заключив договор с частным оценщиком или с агентством.

Этот выбор можно сделать самому или довериться советам банка.Зачастую кредитные организации предоставляют список аккредитованных оценщиков, а иногда и настоятельно рекомендуют обращаться только к ним. Однако только заемщик решает, кто делает оценку квартиры при ипотеке.Многим клиентам выбор оценщика, предложенного банком, представляется наиболее простым выходом.

Это обусловлено тем, что:

  1. аккредитованные лица уже знакомы с требованиями к отчету, следовательно, покупателю недвижимости не нужно будет переделывать его;
  2. рекомендованные банком лица прошли проверку и имеют хорошую репутацию.

Заметим, что сэкономить средства, предназначенные на экспертизу, поможет коллективная оценка квартир. О ней можно договориться с другими потенциальными заемщиками-покупателями квартир одной новостройки, которые тоже нуждаются в оценке аналогичных объектов.Иногда с подобным предложением приходят сами оценщики. Массовая оценка квартир для них тоже представляет интерес, ведь коллективный осмотр сокращает количество выездов на объект, поэтому значительно экономит время специалистов, хотя и стоит дешевле.Информация о том, сколько стоит заказать оценку квартиры для ипотеки, часто определяет выбор исполнителя услуги.

Расценки на определение стоимости квартиры зависят от нескольких факторов:

  1. территориального расположения;
  2. типового или индивидуального проекта помещения;
  3. площади;
  4. сроков исполнения заказа.

Стоимость услуги в столице выше, чем в регионах. Больше эксперты возьмут и за квартиру, построенную по индивидуальному проекту.

В среднем же цена услуги оценки жилья при ипотеке варьируется от 2 500 до 5 500 рублей.Заказчиком оценки выступает покупатель квартиры, однако в некоторых случаях по договоренности половину расходов берет на себя ее продавец.Иногда стоимость услуги включается в процентную ставку по кредиту, что обязательно стоит уточнить в банке.В любом случае, больше всего вопрос о затратах на оценку беспокоит заемщика, ведь именно он является тем, кто должен оплачивать оценку квартиры при ипотеке. Узнайте больше о том, как формируется стоимость оценки квартиры.

Чтобы не платить за оценку дважды, необходимо помнить о сроке действия отчета о ее проведении.

Этот период ограничен, ведь рынок недвижимости очень нестабилен.Поскольку стоимость квартиры может быстро измениться, покупателю нужно успеть своевременно подать документы.О том, сколько действует оценка квартиры для ипотеки, упоминается в абз. 2 ст. 12 ФЗ № 135. Этот срок равен 6 месяцам — вполне достаточно, чтобы в случае отказа в ипотеке успеть подать заявку на ипотечное кредитование в другой банк, не переделывая документ. Если время упущено, придется заказывать и оплачивать повторную оценку.Важно учесть, что отсчет указанного срока начинается с даты составления отчета специалистом после оценки квартиры.Продолжительность процедуры с момента осмотра объекта до выдачи отчета зависит от сложности квартиры.

Если она типовая, место ее расположения отличается стандартной инфраструктурой, а спрос на подобные объекты высок, квалифицированный оценщик справится с оформлением отчета за 2-3 дня.В отношении индивидуальных объектов вопрос о том, сколько дней делается оценка, решается в частном порядке. Но, как правило, документ вы получите не позже, чем через 5 дней.Перед заключением договора оценки следует подготовить пакет документов, так как для исследования понадобятся определенные сведения, которые специалист не сможет почерпнуть из официальных данных.О том, какие документы необходимы для оценки квартиры для ипотеки, всегда желательно спрашивать у самого эксперта, ведь требования могут несколько отличаться в зависимости от условий банка и внутренних правил агентства.Главное, что следует приготовить, — паспорт или иной документ, удостоверяющий личность. Если от имени заказчика выступает доверенное лицо, нужно предоставить доверенность на заключение договора и его паспорт.В перечень документов входят и правоустанавливающие бумаги на квартиру:

  1. свидетельство о праве собственности;
  2. экспликация по этажам.
  3. кадастровый или технический паспорт объекта;
  4. договор, по которому можно установить право на квартиру: купли-продажи, приватизации и подобные им;

На сайте оценочной организации обычно размещается подробное руководство для заявителей, а также список документов для оценивания квартиры.

Узнайте больше о том, что нужно при оценке квартиры.

Формально Сбербанк не имеет права навязывать клиенту определенную компанию и этим ограничивать его выбор. Клиент может отказаться от предложенной банком компании, но лучше это не делать по ряду причин:

  1. поскольку соблюдаются все требования, и отчет не отправляется на доработку, то ускоряется процедура выдачи ссуды.
  2. оценочные компании-партнеры банка – проверенные и надежные организации, которые работают согласно требованиям кредитора и составляют отчеты по установленному стандарту;

В штате аккредитованных фирм-оценщиков, сотрудничающих со Сбербанком, работают специалисты с многолетним стажем работы.

Можно обратиться к неаккредитованным оценщикам, но их отчеты будут рассматриваться дольше.

Профильные фирмы для проведения анализа получают специальную лицензиюВ качестве доказательства сказанного выше, оценка недвижимости для ипотеки в Сбербанке, по отзывам клиентов в аккредитованных фирмах проходит намного быстрее.При выборе оценщика следует полагаться на его репутацию, срок деятельности в этой сфере, а также отзывы о компании.Стоит сказать, что сам банк оценкой квартиры для ипотеки не занимается, он предоставляет список аккредитованных им фирм-оценщиков.

С подобным перечнем можно ознакомиться непосредственно в банковском отделении или на официальном сайте учреждения.Независимо от того, какая оценочная фирма выбрана, заемщик должен действовать в следующем порядке:

  1. собрать все документы для проведения моинторинга;
  2. договориться о времени и месте проведения процедуры, предварительно оплатив ее.
  3. оставить заявку на вызов специалиста;

Специалист выезжает на объект, фотографирует его и согласно предоставленному техническому паспорту делает визуальный осмотр. Затем составляет отчет, основываясь на 3 параметрах:

  1. Затратный определяет размер денежных затрат на строительство аналогичного объекта, т.е. ликвидность ипотечного жилья.
  2. Рыночный или аналоговый дает сравнительную характеристику жилья по аналогичным жилым объектам.
  3. Доходный учитывает возможность увеличения цены объекта в ближайший период.

Результаты анализа имеют ограниченный срок действия и принимают в определенном промежутке времени Результатом проведенной процедуры является составление отчета, где указывается оцененная стоимость приобретаемого жилья по 5-балльной шкале.

Составление отчета занимает 2-5 дней.

Если в отчете не будут соблюдены отдельные пункты, он будет возвращен на доработку. Главный параметр, на который обращает кредитор при предоставлении займа, — ликвидная стоимость квартиры.В соответствии со ст. 4 ФЗ № 135, оценщиком может быть физическое лицо, которое:

  1. застраховало гражданскую ответственность.
  2. принадлежит к саморегулируемой организации оценщиков (СРО);
  3. имеет квалификационный аттестат по оценочной деятельности;

Таким образом, становится понятно, что нужно сделать при выборе оценщика:

  • Узнать включен ли он в реестр СРО.
  • Попросить предъявить аттестат.
  • Убедиться в наличии полиса страхования.

Работа специалиста, который не соответствует перечисленным требованиям, считается нелегальной.Эти критерии особенно важно учитывать, если будущий покупатель выбирает оценщика самостоятельно.

Стоит проверить опыт и репутацию исполнителя, узнать цену услуг. А о том, как оценивает квартиру для ипотеки оценщик на практике, можно узнать из отзывов его клиентов.Без договора оценка считается недействительной.

Он заключается в простой письменной форме, стандартного бланка нет.Договор может заключаться на:

  1. один объект;
  2. несколько объектов;
  3. долговременное сотрудничество.

В нём обязательно указывается:

  • Кто заказчик оценки.
  • Что именно требуется оценить.
  • Размер вознаграждения (он не может выражаться в долях или процентах от стоимости) и порядок оплаты.
  • Дата, на которую определяется стоимость.
  • Перечень стандартов оценочной деятельности.
  • Для каких целей нужно узнать стоимость (этим определяются использующиеся методы).
  • Срок действия.
  • Кто исполнитель, то есть оценщик.
  • Сведения о квалификации и подтверждение гражданской ответственности оценщика.
  • Вид определяемой стоимости.

Договор на оценку недвижимости, образец.В каждом из случаев определение цены недвижимости для ипотеки имеет свои особенности, хотя общая схема процедуры выглядит следующим образом:

  1. составление отчета.
  2. осмотр квартиры;
  3. заключение договора;

Разумеется, стандартные квартиры кредитуют без лишних проблем.

Банк убежден, что их всегда можно будет продать с торгов. В отношении остальных квартир — перепланированных объектов, жилья в новостройках — проводится проверка.В любом случае, согласно положениям закона № 102-ФЗ, на вопрос о том, обязательна ли оценка квартиры при ипотеке, можно ответить утвердительно.Однако банк неохотно принимает в качестве залога квартиры с неузаконенной перепланировкой.
В отношении остальных квартир — перепланированных объектов, жилья в новостройках — проводится проверка.В любом случае, согласно положениям закона № 102-ФЗ, на вопрос о том, обязательна ли оценка квартиры при ипотеке, можно ответить утвердительно.Однако банк неохотно принимает в качестве залога квартиры с неузаконенной перепланировкой.

Хотя, конечно, можно постараться найти кредитную организацию, которая согласится выдать деньги на покупку перестроенных метров, возложив на заемщика обязанность изменения техплана.

Особенно, если перепланировка не имеет глобальных масштабов.Оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки иногда может осуществляться и без указания мелкой перепланировки в отчете, если сам заемщик не заостряет на этом внимание. Но это не отменяет необходимости соблюдать закон.При ипотеке банк выдвигает и другие требования. Порой покупателю квартиры сложно сориентироваться в их многообразии, а также используемой терминологии.

Например, часто в списке документов для кредита вместо отчета об оценке просят оценочный альбом на квартиру.

Оценочный альбом представляет собой форму отчетности, включающую в себя сведения об установлении стоимости объекта и приложения, подтверждающие их.Особые условия в отношении оценки могут формироваться для новостроек, которые не сданы в эксплуатацию. Кредитование на них распространено, но установление их стоимости несколько отличается от стандартной процедуры.Оценить квартиру в новостройке можно по потенциальной стоимости имущественного права.

Жилье будет сравниваться с аналогичным готовым объектом, но с учетом коэффициентов, включающих риски на недострой и инфляцию.Оценка недвижимости в России формализована на законодательном уровне, а деятельность оценщиков регламентируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщиками выступают физические лица, работающие по договору найма в юридических компаниях, и индивидуальные предприниматели, занимающиеся частной практикой.Риелтор, подбирающий недвижимость для покупки или продажи, по желанию клиента выполняет и оценку квадратных метров. Финансовые организации, как правило, имеют перечень аккредитованных оценщиков, с которыми работают на постоянной основе.Справка!

Компания, подготавливающая отчет об оценке, должна быть зарегистрирована в организации оценщиков и иметь полис страхования.

Он используется, если в результате ошибочных действий оценщика заказчику был нанесен ущерб.Подведем итоги, в России официальную оценку недвижимости проводят только аккредитованные физические и юридические лица – оценщики и риэлторы. Проведенная самостоятельно владельцем экспертиза не будет иметь юридической силы.В , как и в других финансово-кредитных учреждениях, существуют свои требования и предпочтения по оценке стоимости залога.

Рассмотрим подробнее, как происходит оценка квартиры при оформлении ипотеки в этом популярном среди россиян банке.Для оценки характерны следующие нюансы:

  1. при анализе учитывается как рыночная, так и ликвидационная стоимость;
  2. в отчете должны быть указаны все перепланировки;
  3. оценке предшествует осмотр;
  4. цена недвижимости устанавливается на дату ее осмотра;
  5. отчет должен иметь форму оценочного альбома, иллюстрированного цветными фотографиями.
  6. процедура производится аккредитованными оценщиками, указанными в , доступном на сайте;

Узнать больше о том, чем отличается оценка ипотеки для Сбербанка.

  • Кто может делать оценку квартиры?
      Сколько стоит оценка?
  • Кто оплачивает оценку?
  • Где лучше заказать оценку?
  • Процедура оценки
      Необходимые документы
  • Методы оценки
  • Как выглядит отчет об оценке и что содержит?
  • Заключение Эксперта
  • Ответы юриста на частые вопросы
  • При покупке квартиры в ипотеку обязательным условием банков является оценка приобретаемого заемщиком объекта недвижимости.

    Это требование закреплено в статье 14 Федерального Закона № 102-ФЗ.Основываясь на представленном заемщиком отчете, банк анализирует ситуацию и принимает решение о возможности кредитовать покупку такого имущества.Для кредитной организации предоставление данного документа помогает оценить следующее:

    1. в каком состоянии находится жилое помещение, на приобретение которого он выдает деньги заемщику;
    2. сможет ли банк продать квартиру в случае, если заемщик по каким-либо причинам не сможет осуществлять платежи по кредиту.

    Заемщик при этом может убедиться в том, что квартира действительно соответствует требуемой за нее стоимости, а также понять какую сумму он может получить от банка. Оценка квартиры осуществляется перед оформлением ипотечного кредита.Только после проведения оценки и ее анализа можно понять, какие условия ипотечного кредитования будут предложены заемщику в связи с приобретением данного объекта недвижимости, а именно:

    1. необходимость дополнительного обеспечения кредита (например, привлечение созаемщиков);
    2. размер средств, необходимый для выдачи заемщику;
    3. срок погашения ипотечного кредита (напрямую зависит от суммы займа).
    4. размер первоначального взноса и процентная ставка;

    Есть и другие организации, заинтересованные в проведении оценки приобретаемой недвижимости, поэтому она необходима также для следующих расчетов:

    1. выплаты по договору страхования объекта недвижимости;
    2. сумма государственной пошлины;
    3. сумма налога при продаже квартиры;
    4. оплата услуг нотариуса;
    5. при имущественных спорах в отношении квартиры.

    Все указанные расчеты основываются на стоимости квартиры, указанной в оценочном отчете.Сумма ипотечного кредита рассчитывается банком на основании рыночной и ликвидационная стоимости недвижимости:

    1. ликвидационная – минимальная стоимость, за которую можно продать объект недвижимости в кратчайшие сроки.
    2. рыночная – стоимость, которая установлена по согласованию продавца и покупателя, на основании средних цен на рынке недвижимости;

    Кредитная организация принимает все меры, чтобы застраховать себя от возможных убытков, поэтому при расчете суммы кредита использует ликвидационную стоимость.

    Это позволит банку в случае неисполнения заемщиком своих обязательств быстро продать квартиру и возместить понесенные убытки.На определение рыночной стоимости квартиры могут повлиять следующие критерии объекта:

    1. место расположения жилого дома (район, транспортная доступность, инфраструктура, благоустройство территории, наличие парковочных мест);
    2. состояние и технические характеристики жилого помещения (площадь, планировка, количество комнат, состояние коммуникаций, ремонт, наличие перепланировки, наличие/отсутствие дефектов).
    3. состояние жилого дома и подъезда (год постройки, материал, этаж, наличие лифта и мусоропровода, проведенный капитальный ремонт);

    При наличии положительных факторов оценщик может применить повышающий коэффициент, что положительно скажется на оценке квартиры.

    Также квартира сравнивается с аналогичными объектами, что помогает определить не завышена ли ее стоимость.Определяя ликвидационную стоимость оцениваются экономические показатели – спрос на подобные квартиры, ценовая политика на рынке.Банк заинтересован в том, чтобы как можно быстрее продать квартиру в случае неплатежеспособности заемщика. После продажи квартиры в первую очередь компенсируются убытки банка, а уже остатки средств передаются заемщику.Методы, используемые оценщиком, определяют, как проводится оценка квартиры для ипотеки. После сбора информации эксперт переходит к ее анализу.С учетом целей исследования выбираются методы:

    • Сравнительный — устанавливает стоимость квартиры путем сравнения ее с аналогичными объектами, продающимися на рынке.
    • Затратный — устанавливает сумму, которой будет достаточно для постройки аналогичного объекта.
    • Доходный — определяет сумму дохода при отчуждении квартиры.

    Самая объективная цена получается при синтезе результатов, полученных указанными методами.

    И она нередко отличается от озвученной продавцом.Если оценочная стоимость квартиры ниже заявленной продавцом, разницу между кредитными деньгами и ценой по договору купли-продажи можно погасить дополнительным кредитом, взятым на иные цели.Еще один вариант: перепроверить работу оценщика с помощью повторной процедуры, ведь он мог ошибиться.

    Следует обратить внимание и на то, что завышение цены бывает вызвано оплошностью.Кроме этого, некоторые заемщики придумывают, как завысить оценку квартиры для ипотеки.

    Это вызвано отсутствием первоначального взноса и желанием замаскировать факт договоренности с оценщиком и продавцом.

    Если завысить цену, сумма кредитования может увеличиться, особенно при предоставлении доказательств оплаты взноса продавцу напрямую (продавец дает расписку в том, что принял деньги).Однако нужно подумать, что дальше последует за этим действием.

    Если кредит не будет возвращен, а обман раскроется, его организатор окажется не в новой квартире, а в местах лишения свободы, осужденный за мошенничество. Читайте подробнее о том, как выбираются методы оценки недвижимости.Независимо от того, будет ли готовить заключение эксперт, аккредитованный банком или независимый специалист, заемщик должен собрать документы, необходимые для проведения процедуры. В перечень бумаг, обязательных для оценки квартиры под ипотеку, обычно входят:

    1. поэтажный план и экспликация квартиры;
    2. документ, удостоверяющий право собственности (договор купли-продажи, свидетельство о регистрации, другое);
    3. паспорт гражданина РФ.
    4. кадастровый паспорт;

    Итогом завершения оценочных работ становится отчет об оценке рыночной стоимости квартиры для ипотеки, подписанный независимым оценщиком.

    Этот доклад является официальным юридическим документом, определяющим цену имущества и поясняющим ее образование.На основе выводов эксперта банк принимает окончательное решение о сумме кредита, поэтому понятно желание кредитора требовать, чтобы документ имел строго определенное содержание.Во многом структура отчета определяется тем, на что влияет оценка квартиры при ипотеке.Любой отчет должен учитывать следующие требования, выдвинутые Ассоциацией российских банков и Ассоциацией ипотечного жилищного кредитования:

    1. включать необходимые для расчета кредита сведения.
    2. выполняться в виде печатного документа;
    3. не превышать 30 страниц;
    4. содержать данные в виде описания или таблицы;

    Из текста должно быть понятно:

    1. каков объект и где он находится;
    2. кто заказчик и исполнитель;
    3. какова цель и методики оценки.

    В отчете описываются выявленные характеристики квартиры: площадь, высота потолков, наличие балкона и так далее. К нему прилагаются:

    1. фото для оценки квартиры для банка, на которых запечатлены дом, подъезд, этаж и сама ипотечная квартира;
    2. прочие доказательства.
    3. копии документации;

    Описанные шаги нужны для полного и всестороннего исследования. Отчет должен быть составлен так, чтобы кредитная организация не просила заемщика о повторной оценке.При оформлении ипотечного кредита придется представить банку справку о рыночной стоимости квартиры.

    Она необходима, чтобы банк мог рассчитать сумму займа. А при невыполнении условий контракта квартиру будут реализовывать с торгов, устанавливая стоимость, исходя из этой суммы.В законодательстве установлен общий период действия справки равный 6 месяцам.

    По истечении этого срока цена на квартиру не является рекомендуемой, поэтому банк, скорее всего, не примет такую справку.Зачастую оценка проводится непосредственно перед оформлением договора, поэтому срок ее неважен. Оценку проводит заемщик за собственные средства. Для обеспечения безопасности сделки и для гарантии того, что банк примет справку, рекомендуется проводить оценку в компаниях, которые сотрудничают с банком.Давайте рассмотрим структуру, содержание и оформление отчета об оценке недвижимости.

    При определении рыночной стоимости объекта недвижимости учитывается множество факторов.

    Все они должны быть отражены в отчете.Именно по этой причине существуют стандарты оценочной деятельности, которых обязаны придерживаться профессиональные оценочные компании.Важно: требования к документу закреплены федеральным законодательством. В частности, регламентированы Требованиями к отчету об оценке (ФСО №3).В отчете о рыночной стоимости квартиры должна быть отражена следующая информация:

    1. задание на оценку;
    2. согласование полученных разными методами результатов оценки недвижимости.
    3. анализ рынка и прочих оказывающих влияние на конечную цену внешних факторов. Это обязательная часть работы. Причем должен быть проведен анализ именно в том ценовом сегменте, в котором находится квартира.
    4. описание объекта недвижимости с указанием количественных и качественных характеристик;
    5. факты и выводы;
    6. ограничения и допущения при проведении работ по подготовке отчета;
    7. описание методов оценки: затратный, сравнительный и доходный. Если какой-либо из них не применялся, специалист по оценке должен обосновать причину;
    8. применяемые стандарты оценочной деятельности;
    9. полные данные о заказчике и оценщике (директоре организации, юрлице, специалисте, выполняющем оценку);

    Целая глава в отчете отводится под описание характеристик объекта оценки.Обязательно должны быть указаны:

    1. технические данные, состояние коммуникаций и год постройки дома;
    2. тип межэтажных перекрытий;
    3. высота дома и этаж расположения жилого помещения;
    4. наличие поблизости остановок общественного транспорта, крупных дорожных развязок, магазинов и других соцобъектов.
    5. материалы, из которых здание возведено;
    6. метраж и тип планировки квартиры;

    Важно: обязательно присутствие описания текущего состояния жилого помещения.

    Речь идет о качестве выполненного ремонта, наличии или отсутствии встраиваемой техники.Стоимость отчёта об оценке элитного и нетипового жилья, объектов, представляющих историческую ценность обговаривается заранее. Например, оценка квартира в доме по индивидуальному проекту стоит в 2 раза дороже типовой.Оценщики также меняют цену в зависимости от целей, для которых заказывается отчёт: для ипотеки оценка может оказаться дороже, чем для других целей.Каждая оценочная компания готова оценить любой объект недвижимости, даже выходящий за рамки стандартных представлений.( 2 оценки, среднее 5 из 5 )Понравилась статья?

    Поделиться с друзьями: Поиск: © 2021 Недвижимость в законе

    Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

    Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта.

    Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха). Оценщик. Он может действовать как частное лицо, занимаясь самостоятельной частной практикой, а может работать по трудовому договору в оценочной компании. Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено.

    Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

    1. При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
    2. Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.
    3. При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
    4. Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
    5. При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.

    Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния. Различные видыстоимости недвижимости. Они бывают четырёх видов: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная.

    Остановимся на каждой из них.Pынoчнaя cтoимocть Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa.

    Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.Kaдacтpoвaя cтoимocть Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти.

    Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.Ликвидaциoннaя cтoимocть Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

    Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.Инвecтициoннaя cтoимocть Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход.

    Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

    Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй.

    Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм. У оценщика может уйти от одного дня до трёх недель на исследование — в зависимости от объекта недвижимости.

    Процедура состоит из 6 этапов: 1. Постановка задачи на оценку недвижимости Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки.

    Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

    1. Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.
    2. Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
    3. Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.

    2. Подписание договора Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.Что должен содержать договор с оценщиком?

    Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:

    1. сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.
    2. цель оценки;
    3. дату определения стоимости объекта оценки;
    4. сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
    5. указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
    6. наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
    7. описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
    8. вид определяемой стоимости объекта оценки;
    9. сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
    10. размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
    11. указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

    Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.

    Стоимость оценки недвижимости начинается от 5 000 рублей3. Сбор информации Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.4.

    Расчет стоимости На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

    Оценщик чаще всего иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.5. Учет условий Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy. Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe.

    A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим. 6. Составление итогового отчета Итогом оценки является отчёт.Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

    1. последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
    2. стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
    3. цель оценки;
    4. сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
    5. дата определения стоимости объекта оценки;
    6. перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
    7. основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
    8. дата составления и порядковый номер отчета;
    9. сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
    10. иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
    11. точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

    Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

    Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

    Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

    Последние новости по теме статьи

    Важно знать!
    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
    • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

    Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

    Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

    • Анонимно
    • Профессионально

    Задайте вопрос нашему юристу!

    Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

    +