Бесплатная горячая линия

8 800 301 63 12
Главная - Другое - Стоит ли покупать комнату в доме под реновацию

Стоит ли покупать комнату в доме под реновацию

Почему лучше отказаться от покупки квартиры в доме, попавшем под реновацию?

13.02.202011.03.2021 Спрос на свежие квартиры в новых домах всегда высокий. Поэтому, когда людям пообещали скорый переезд из старых пятиэтажек в новостройки, многие стали покупать квартиры в хрущевках по ценам выше рыночных.

Они рассчитывают заплатить чуть больше, а через пару лет получить квартиру, которая по факту будет стоить еще дороже. На основании региональных и федеральных нормативно-правовых актов покупать квартиры в таких домах разрешено. По программе реновации новое жилье получают и владельцы комнат (дольщики).

Продавать и покупать долю в недвижимости разрешается наравне с отдельной квартирой.

Чаще всего покупателями жилья, включенного в список расселяемых домов, являются граждане, которые хотят выгодно вложить свои средства.

В результате они смогут получить более ликвидную и дорогую недвижимость по цене ниже рынка.

  • И наконец, объект могут исключить из программы. Инициативная группа жильцов может провести собрание и устроить переголосование. Если более 2/3 собственников откажется от участия в жилищной реформе, то предыдущее решение можно обжаловать, и дом вычеркнут из .
  • По закону участник программы должен подписать с Фондом реновации соглашение о том, что в течение нескольких лет сможет оформить новое жилье в собственность. Но если Фонд будет ликвидирован, то стать законным владельцем не получится. Предпосылок для этого сейчас нет, но при изменении экономической ситуации они могут появиться.
  • До сих пор не утвержден , поэтому точный срок получения новой квартиры неизвестен и может растянуться на 5-10 лет. Третья волна переселения начнется после возведения новостроек на месте бывших пятиэтажек, а для этого их нужно полностью расселить, снести и подготовить стройплощадку.
  • Продать полученную квартиру моментально не удастся, поскольку в собственность она перейдет не сразу. Процесс регистрации может затянуться до полугода из-за бумажной волокиты.
  • При продаже квартиры, купленной в период с 01.01.2016 и по 31.12.2019, ее владелец должен заплатить НДФЛ, если продаст ее в течение 5 лет. Для квартир, купленных до 2016 или после 2021 года, этот срок – 3 года. Но для программы реновации предусмотрены отдельные условия. В срок владения новой недвижимостью засчитывается и период, в течение которого в собственности находилось прежнее жильё в хрущевке. Это упрощает перепродажу, тем не менее какое-то время после переезда придется подождать, чтобы не платить 13% налога.
  • Также существует риск массовой застройки, как считают эксперты по недвижимости. Если на стартовых площадок вместе с домом для переселенцев будут возводить еще три-четыре высотки для коммерческих продаж, то количество предложений на рынке будет завышено и цены придется снижать.

Смысл приобретать такое жилье есть:

  1. улучшится инфраструктура в районе проживания;
  2. она по закону будет отвечать всем санитарным требованиям и жилищным нормам;
  3. появляется возможность получить квартиру комфорткласса в современном доме;
  4. цена нового жилья в любом случае будет больше, чем вы заплатили за старую квартиру.

В таких домах цены на квартиры обычно выше, чем в аналогичных объектах, которые не предполагается сносить. В Москве стоимость одного квадрата в хрущевке под снос может варьироваться от 145 000 до 303 000 руб. Такая цена обусловлена большим спросом и количеством желающих инвестировать средства в перспективную недвижимость.

По сравнению с 2016 годом, до объявления о запуске второй волны реновации, рост цен на хрущевки составил 20%. Компания «ИНКОМ-Недвижимость» провела исследование и выяснила, что число инвесторов, приобретающих квартиры в старом фонде, который будут переселять по проекту реновации, выросло с 8,5% до 17%.

В феврале 2021 года рынок недвижимости предлагает следующие цены на квартиры в столичных пятиэтажных домах (по данным сайтов Циан и Авито): КомнатаОднушкаДвушкаТрешка4 и более Цена, руб2.900.000 — 6.000.0003.800.000 — 13.300.0004.400.000 — 13.500.0006.500.000 — 14.500.00011.150.000 — 19.900.000 Площадь, м213 — 2327 — 3641 — 5751 — 8159 — 128 Самый дешевый вариант – однокомнатная квартира площадью 27 кв. м, расположенная в Троицком автономном округе, в 26 км от МКАД по Калужскому шоссе, в 4-этажном кирпичном доме на 1-ом этаже.

К продаже она выставлена за 3,8 млн рублей. Самое дорогое предложение – 4-комнатная квартира 128 квадратов на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома, которая находится в Донском районе (ЮАО) на Варшавском шоссе. Начальная цена 19,9 млн рублей, но в ближайшее время может быть увеличена.

Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:

  1. убедиться, что имущество принадлежит владельцу на праве собственности (оно может быть на балансе муниципалитета, а человек проживает по договору социального найма);
  2. проверить, не наложено ли на жилье обременение (банком или судом).
  3. узнать, нет ли решения судебной инстанции о выселении владельца в принудительном порядке (если он отказался переезжать по реновации и при этом не согласился на денежную компенсацию);
  4. проверить, не заключил ли собственник договор на передачу своей квартиры местным властям;
  5. выяснить, было или нет оформлено соглашение на выкуп квартиры;

При покупке «вторички» нужно учесть следующие детали:

  • Проверить всех прописанных.

    Для этого следует запросить выписку из домовой книги. Несовершеннолетних лучше выписать до того, как выходить на сделку.

  • Проверить паспорт собственника и все документы на квартиру: принадлежит ли она ему на законных основаниях.
  • Проверит технический паспорт объекта.

    Сверить по нему, не было ли перепланировок.

    Если были, то на них должно иметься разрешение.

  • Перед заключением договора нужно согласовать точную сумму, способ передачи денег и отразить это в договоре.

Для оплаты надежнее всего воспользоваться услугами банка и арендовать там ячейку, через которую деньги будут переданы. Или другой вариант – открыть аккредитив. Передавать ключи следует после того, как будут получены документы на нового собственника.

Во время приемки покупатель должен проверить, соответствует ли объект всем указанным в договоре описаниям.

После этого подписать акт приема-передачи, и получить ключи от старого хозяина. Чтобы не быть обманутым при сделке купли-продажи, внимательно изучайте документы, а в спорных ситуациях обращайтесь за помощью к . Для приобретения недвижимости при нехватке собственных средств можно взять ипотечный кредит.

При этом квартира будет оформлена в залог. Но банки предпочитают вкладывать средства в такие активы, которые при необходимости можно легко реализовать. Поэтому, если жилье совсем старое или , то банк его не примет и откажет в ипотеке.

Если недвижимость в хрущевке куплена в ипотеку, то по при переселении условия ипотечного займа не должны меняться. Изменится только предмет залога – им станет новая квартира, выданная государством. Переоформление происходит автоматически.

Получить кредит можно в любом банке, определяющее значение имеет объект недвижимости, а не структура. Вы можете подать заявку в:

  1. Газпромбанк;
  2. ВТБ 24 и другие.
  3. Сбербанк;
  4. Открытие;

Справка. Решение по ипотеке банк принимает не только в зависимости от состояния квартиры.

Заемщик также должен отвечать всем предъявляемым кредитной организацией требованиям. Иногда можно встретить предложения от некоторых банков о льготной .

По факту это может оказаться рекламным ходом: человеку либо откажут, либо предложат не такие выгодные условия, о которых говорилось в рекламе. В некоторых программах кредитования существуют строгие требования относительно года постройки или . При продаже жилья в доме, попадающем в программу расселения, следует соблюдать некоторые юридические нюансы.
При продаже жилья в доме, попадающем в программу расселения, следует соблюдать некоторые юридические нюансы. Продать жилье в аварийном доме может только собственник, назначив при этом цену за него самостоятельно.

Есть условие – он должен в обязательном порядке уведомить покупателя о статусе дома.

В противном случае суд может признать подобную сделку недействительной. Важно! Переоформить квартиру не получится, если собственник уже подписал соглашение на изъятие объекта недвижимости, либо есть договор с местными властями о выкупе жилья. Срок предоставления новой жилплощади не всегда известен точно, и некоторым не хочется ждать «у моря погоды».

Может сложиться так, что квартирный вопрос нужно решить срочно, например, при разделе имущества после развода.

А иногда люди хотят переехать жить в другой округ или город, тогда им нет смысла ждать расселения. В таких случаях продажа квартиры – хороший вариант решения жилищных проблем.

По реновации москвичам, проживающим в сносимом доме, дадут взамен равнозначное жилье. Это значит, что количество комнат и квадратных метров жилой площади должно быть не меньше, чем у них сейчас в квартире. Участники могут получить и большую жилплощадь, но при этом необходимо заплатить за дополнительные метры.

Или наоборот, выбрать квартиру с меньшим количеством комнат и получить денежную компенсацию. По данным опроса, проведенного на нашем сайте, 80% переезжающих из хрущевок планируют докупить квадратные метры, чтобы увеличить метраж квартиры.

32% будут точно расширяться минимум на одну комнату.

2/3 из них считают это вложение выгодным благодаря 10% скидке, у 1/3 опрошенных это вынужденная мера из-за пополнения в семье.

Подробно об этом мы рассказали в статье: . Если гражданин не единственный собственник в расселяемой квартире, то возможны два варианта:

  1. он является долевым собственником;
  2. он проживает в коммунальной квартире.

В первом случае по условиям программы он может претендовать также лишь на долю. Но при этом площадь на человека в реновационной квартире будет не менее 18 кв.

м. Если же человек проживает в коммуналке, которая расселяется по реновации, то каждому жильцу предоставляется отдельная квартира, минимальной площадью 25 кв.

м. Эта возможность предусмотрена. Ей могут воспользоваться семьи, которые не имеют отдельного жилья. По закону им полагается не меньшее количество метров, чем они владеют в данный момент.

Например, две семьи проживают в трехкомнатной квартире и желают разъехаться.

По программе они могут получить однокомнатную и двухкомнатную квартиры, т. е. общее количество комнат останется таким же.

Есть возможность получить и две однушки с компенсацией. При желании можно переехать в две двушки, но при этом . Приобрести квартиру в строящемся доме не получится.

Он возводится по государственной программе, поэтому квартиры в нем предназначены в первую очередь переселенцам.

Продажа свободных комнат начнется только после переселения и при наличии невостребованных объектов. Проще всего купить недвижимость в реновационном доме, когда их начнут продавать новые собственники.

Объявления о продаже можно найти на Авито или Циан. Однако при этом, цены будут уже выше, чем на стадии строительства. Другой вариант – попытаться купить жилье, для которого не нашлось законного владельца по программе.

В такой ситуации невостребованные квартиры выставляются на торги. Информация о таких предложениях публикуется на сайте Фонда реновации . Совет. Нужно подумать и о новых соседях. Если в этот дом заселяют людей из аварийного жилья, контингент может быть не самым лучшим.

Собянин утвердил скидки на покупку квартир большей площади для участников реновации

Мэр Москвы Сергей СобянинФото: Михаил ФРОЛОВСегодня, 30 января, на заседании президиума правительства Москвы утвердили правила получения за доплату квартир большей площади для участников программы реновации.- Я давал поручение подготовить порядок доплат при реновации, — сказал мэр Сергей Собянин.

— Речь идёт о дополнительных квадратных метрах, которые москвичи желают приобрести как ещё одну квартиру или расширить площадь положенной им при переезде бесплатной квартиры. Я поручил разработать общий объём скидок и порядок их предоставления. Понятно, что этот порядок будет корректироваться с учётом наработанного опыта.
Понятно, что этот порядок будет корректироваться с учётом наработанного опыта.

Но, как говорится, с чего-то надо начинать.- Собственники и наниматели по письменным заявлениям вправе получить с доплатой квартиру большей площади или большим количеством комнат, — объяснил заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин. — Такая покупка будет оформляться на основе договора с московским фондом реновации жилья.По словам Марата Хуснуллина, первые переселения могут начаться в феврале этого года в двух пилотных районах — в Головинском районе на севере столицы и на улице Красных зорь в Можайском районе на западе столицы.

В этих округах уже готовы пять новостроек по стандартам программы реновации. Всего же в разных районах Москвы до конца этого года для переселенцев отдадут от 24 до 27 готовых новых домов.

В них будет примерно 6 — 9 тысяч квартир для жителей сносимых пятиэтажек.В мэрии считают, что при продаже дополнительных метров в домах реновации установленный лимит покупки в 100 квадратных метров и скидки в 10 процентов не позволит переселенцам нажиться на перепродаже своих квартир.- Мы в первую очередь хотим поднять волну переселения, — сказал Марат Хуснуллин.

В них будет примерно 6 — 9 тысяч квартир для жителей сносимых пятиэтажек.В мэрии считают, что при продаже дополнительных метров в домах реновации установленный лимит покупки в 100 квадратных метров и скидки в 10 процентов не позволит переселенцам нажиться на перепродаже своих квартир.- Мы в первую очередь хотим поднять волну переселения, — сказал Марат Хуснуллин. — В некоторых домах после выдачи квартир всем переселенцам может остаться 5 или 20 свободных квартир.

Их можем предложить участникам реновации за доплату при их желании.

Таких свободных квартир с годами у нас будет оставаться все больше. Мы выбрали лимит в 100 метров для покупки, чтобы не было никаких злоупотреблений.

А вот со 150 квадратных метров уже может появиться рыночный интерес у участников реновации и попытка наладить на этом бизнес. Но наша задача чтобы люди не бизнес строили на своём переселении, а чтобы москвичи реально улучшали свои жилищные условия.

Сейчас средняя обеспеченность жильём в столице примерно 20 квадратных метров на человека. Мы предлагаем 100 «квадратов» на семью, что даёт возможность улучшить свою жилплощадь.По словам главы Стройкомплекса, желающим купить дополнительные метры предложат скидку в 10 процентов, чтобы не выбиваться из средней скидки на рынке столичной недвижимости.- Если давать скидку больше, тогда она повлияет на рынок, — уточнил Марат Хуснуллин. — Поэтому нужно осторожно подходить к этому.

Наша скидка должна быть близкой к рыночной. Коммерческие застройщики сейчас примерно такую скидку и дают.Давайте разберёмся, кто и как сможет получить большую квартиру с доплатой при сносе пятиэтажки.ОТВЕТЫ НА СЕМЬ ГЛАВНЫХ ВОПРОСОВ О ПОКУПКЕ КВАРТИР ПРИ РЕНОВАЦИИ1. При сносе старой пятиэтажки мне придётся платить за новую квартиру?Нет, положенная по закону квартира в новостройке взамен сносимого жилья выдаётся всем участникам программы реновации бесплатно и при их желании в собственность.

При этом новые бесплатные квартиры будут по площади примерно на 20 процентов больше. Количество комнат – не менее чем в старой квартире в пятиэтажке. Жилая площадь – не менее жилой площади в старой квартире. Общая площадь – больше, чем в старой квартире, за счет более просторных помещений общего пользования (кухни, прихожей, коридора, ванной, туалета).

Общая площадь – больше, чем в старой квартире, за счет более просторных помещений общего пользования (кухни, прихожей, коридора, ванной, туалета). Доплачивать за такое увеличение площади не потребуется.2.

Кто может купить дополнительные квадратные метры в виде комнат или отдельной квартиры?Все участники программы реновации по их желанию могут обратиться в московский фонд реновации жилья с заявлением о покупке дополнительных метров.

Это касается как нанимателей, так и собственников квартир.Вариантов подачи заявления будет два:- сразу при переезде в новую квартиру, то есть можно вместо положенной однушки, например, поселиться с доплатой в необходимой вам двушке;- в течение двух лет после оформления права собственности на положенную по закону бесплатную квартиру и переезда в нее.

То есть расширить свою площадь можно будет и после того, как вы пожили в новой бесплатной квартире и потом вам потребовались дополнительные метры или комната.Собственники квартир будут заключать договоры мены с доплатой, наниматели — договоры купли-продажи.3. В каких домах предложат квартиру за доплату?Большую квартиру можно будет выбрать:- в том же доме, в котором переселенцам будут выдавать положенное им бесплатное жильё;- в другом доме в том же районе.Но при желании большую квартиру с доплатой можно будет взять в любом районе столицы, где есть свободное жильё от города.4.

Сколько «лишних» метров можно будет приобрести?За доплату можно будет купить одну или несколько квартир, например, если семья хочет разъехаться. Обратите внимание! При этом общая площадь полученного таким способом жилья должна быть не более 100 квадратных метров.

Сюда входят и положенные переселенцу бесплатные метры, и дополнительные метры.

Доплату нужно будет вносить за «лишние» метры.5. Положены ли участникам реновации при покупке большей жилплощади сниженные цены или скидки?Участникам реновации дадут базовую скидку в 10 процентов на покупаемые дополнительные метры. При этом для оплаты можно использовать собственные накопления или взять кредит, вложить материнский капитал, жилищную городскую субсидию или социальные выплаты в виде государственных жилищных сертификатов.Обратите внимание!

Цена квадратного метра будет рыночной.

Для каждой конкретной квартиры ее будут высчитывать выбранные городом на конкурсе независимые оценщики.6. Как будут высчитывать сумму доплаты?Доплату станут считать по специальной формуле: (S1 — S2) x цена 1 квадратного метра — скидка. При этом:S1 — это площадь квартиры, которую участник программы реновации хочет получить за доплату;S2 — это средняя площадь положенной участнику программы реновации по закону бесплатной квартиры взамен старой;Цена 1 квадратного метра — это рыночная стоимость одного «квадрата» в конкретном районе Москвы (цифру называют независимые оценщики);Скидка — это 10 процентов на сумму доплаты.ДЛЯ ПРИМЕРА.Семье участников программы реновации положена в новом доме бесплатная 2-комнатная квартира общей площадью 50 квадратных метров.

Но семье нужна 3-комнатная квартира площадью 70 квадратных метров.Считаем: из 70 кв. м вычитаем 50 кв. м, получаем 20 «квадратов».

За них нужно будет доплатить.Допустим рыночная цена квадратного метра в этом конкретном случае составит 140 тысяч рублей. Тогда умножаем 20 квадратных метров на 140 тысяч рублей и получаем сумму необходимой доплаты — 2 миллиона 800 тысяч рублей.Скидка в 10 процентов от этой суммы доплаты составит 280 тысяч рублей.Итоговая сумма доплаты для участника реновации рассчитывается так: из 2 млн.

800 тыс. рублей вычитаем скидку в 280 тыс. рублей. Получаем 2 млн. 520 тыс.

рублей. Такую сумму нужно будет заплатить семье-участнику программы реновации за дополнительные квадратные метры.Получается, что 3-комнатная квартира в новом доме в своём районе или в крайнем случае в ближайшем соседнем районе фактически обойдётся переселенцам из пятиэтажки в 2 миллиона 520 тысяч рублей.7. Смогут ли обычные москвичи купить «лишние» квартиры в новых домах программы реновации?Да, если в новостройках для переселенцев останутся свободные квартиры, тогда их будут выставлять на продажу через открытые аукционы на сайте московского фонда реновации жилья.

Здесь квартиры смогут выбирать и покупать не только все желающие москвичи и жители других регионов страны. Но ещё и участники программы реновации, которые решили расширить свою жилплощадь в течение двух лет после получения бесплатной квартиры.

При этом обычные участники аукционов будут покупать жильё по рыночной цене без скидок. А переселенец при покупке большей квартиры на аукционе вправе использовать свою скидку в 10 процентов.

Чем рискуют покупатели квартир в домах «под реновацию»?

Novostroy.ru: С какой целью сегодня приобретают жилье в районах реновации? Каким образом покупатели планируют его использовать? Дмитрий Заславский, специалист по недвижимости: Квартиры в домах, включённых в программу реновации, в настоящее время приобретают только с целью инвестиций.

Покупать такую недвижимость лишь для удовлетворения потребности в жилье невыгодно. Цены на нее значительно выше, а уровень комфорта — ниже, чем в домах 1980-2000 годов постройки.

Способ использования приобретённой квартиры зависит от личной ситуации покупателя. Те, у кого есть иное жильё, планируют сдавать ее на время до выселения и сноса дома.

Те, у кого в собственности больше нет недвижимости, будут в ней проживать. Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate: Такие квартиры интересуют преимущественно инвесторов. Несмотря на то, что такие объекты часто продаются по завышенной цене, у покупателя есть возможность заработать на разнице в стоимости за счет получения большей площади.

Например, в старых пятиэтажных домах площадь типовой однокомнатной квартиры равна 30-35 кв.

м, что по современным меркам квартирографии соответствует понятию «студия».

По программе реновации собственники получат в качестве альтернативы полноценные однокомнатные квартиры большей площади, и, соответственно, выше по стоимости. Капитализация вложений может достигать 30-50%.

Вторая категория покупателей такой недвижимости – это те, кто приобретает квартиру в старом фонде для личного проживания с перспективой получить квадратные метры в новом доме.

Основная цель данной категории покупателей – улучшить жилищные условия. При отсутствии средств на более качественное жилье покупка недвижимости в доме под снос – хорошая возможность по наиболее доступной цене купить квартиру в новостройке.

Novostroy.ru: Есть ли риски при приобретении «вторичек» в районах реновации?

Д.З.: Риски приобретения квартиры в доме «под реновацию» надо разделить на два вида. Первый тип рисков связан именно с реновацией. Когда будет построен дом для переселения жильцов именно этой пятиэтажки?

Где именно он будет возведён, насколько близко к привычному району?

Какого качества будет эта новостройка? То есть это риски, общие для всех жильцов данного «условного дома под реновацию». Вторая категория рисков является обычной для всех приобретаемых квартир.

Надо внимательно проверять всю информацию по квартире, документы на неё, отслеживать все предыдущие переходы прав собственности и права на пользование. Компетентный специалист по недвижимости с такой задачей справится.

Е.З.: Основные риски связаны, во-первых, с тем, что программа реновации находится на начальном этапе своего развития. Еще нет четкого плана по сносу ветхого жилья во всех районах Москвы, а значит непонятны точные сроки расселения.

Во-вторых, остаются вопросы к качеству жилья, предоставляемого в рамках программы.

Новые квартиры могут обладать пониженными потребительскими характеристиками: неудачными планировками, плохой шумоизоляцией и инсоляцией, некачественно выполненной отделкой, а сами дома могут находиться в неудачных локациях.

Так, например, в качестве альтернативы старому жилью в локации с развитой инфраструктурой могут предложить квартиру в менее развитом районе либо промзоне, хотя административно территория останется прежней. Из-за этого у инвесторов могут возникнуть сложности при продаже полученной жилплощади.

Чиновники Московского областного правительства отчитались о результатах программы расселения аварийного жилья в 2021 году.

Эта работа ведется в рамках национального проекта «Жилье и городская среда». По словам главы Минстроя Московской области Владимира Локтева, были расселены жильцы из 722 аварийных помещений, общая площадь которых составила 28,8 тыс.

кв. метров. Таким образом, 1866 граждан, проживавших ранее в непригодных для жизни условиях, получили от властей региона новые квартиры. Novostroy.ru: Какие параметры, по Вашему, являются ключевыми при покупке такой недвижимости? Д.З.: Если принять, что квартиры в домах под реновацию приобретаются только как инвестиция в будущую новостройку, то становится ясно, что ключевым параметром является цена.

Именно она делает будущую инвестицию особенно привлекательной.

Для 50-60-летних домов также важно их техническое состояние: если во всём доме коммуникации в плачевном состоянии, то и жить становится некомфортно, да и претендентов на съем жилья будет немного.

Е.З.: В большинстве случаев покупатели такой недвижимости не планируют проживать в ней, а просто ждут сноса дома. Поэтому для них совершенно не важны ни этаж, ни состояние квартиры и самого дома.

Ключевыми становятся район, стоимость объекта и сроки сноса дома. Среди инвесторов наиболее распространены бюджетные и «быстрые» варианты – одно- и двухкомнатные квартиры в районах, либо уже затронутых реновацией, либо те, где она только планируется.

Novostroy.ru: Как изменился спрос и стоимость «вторички» в районах реновации за последние два года? Д.З.: В домах, входящих в программу реновации, квартиры дороже. Так, например, в районе есть пятиэтажки, жильцы которых отказались от участия в программе реновации и есть соседние с ними дома, которые задействованы в данной программе.

Разница в цене квартир в этих одинаковых «панельках» составляет, для однокомнатных квартир, около 15-20%. Это и есть стоимость «инвестиционной привлекательности» недвижимости в «домах под реновацию». Люди готовы платить больше, рассчитывая на будущий переезд в новостройку более высокого уровня комфортности.

Можно сказать так: по мнению покупателей, цена на квартиру в пятиэтажке «под реновацию» остаётся привлекательной до тех пор, пока она не дороже квартиры экономкласса в этом же районе, в доме 1980-2000 годов постройки. Потому что именно с такими домами сравнимы те новостройки, куда будут вселяться жители сносимых пятиэтажек. Кривая спроса имела за два года примерно такой вид – сначала, примерно осенью 2017 года, собственники квартир в пятиэтажках, резко подняли цены в ожидании ажиотажного спроса.

Но по этим ценам лоты стали неинтересны покупателям-инвесторам, а тем более просто покупателям.

В дальнейшем, в 2018 году стоимость снизилась до взаимно приемлемого уровня, и продолжает оставаться на том же уровне.

Е.З.: За последние два года спрос на недвижимость в домах под реновацию вырос примерно в 1,5-2 раза. В связи с повышенным интересом к таким объектам инвесторов квартиры реализуются в большинстве своем по ценам выше среднерыночных. Если сравнивать ситуацию по росту стоимости жилья за прошедший год, то именно на дома, попавшие под реновацию, зафиксирован наибольший рост стоимости квадратного метра — до 10%.

В целом же, по другим домам на вторичном рынке рост не превышает 5-6%.

При этом наибольший рост цен отмечается в районах, где уже идет активное строительство новых площадок, и расселение планируется в ближайшее время.

А также в районах, где жилой фонд преимущественно состоит из пятиэтажных домов. Novostroy.ru: Как, по Вашим оценкам, изменится спрос и цена на эту недвижимость в ближайшие годы? Д.З.: Спрос на квартиры в пятиэтажках зависит от инвестиционной привлекательности.

Если общие риски реновации, благодаря действиям властей и общей экономической ситуации в Москве, будут на низком уровне, то сохранится нынешнее соотношение цен. Если среди потенциальных покупателей будет распространяться информация о невыгодности приобретения квартир в домах реновацию, то спрос снизится, а вслед за ним и стоимость.

Ещё одно соображение: если у граждан появится иной инвестиционный инструмент для приумножения своих сбережений, то часть денег «перетечёт» на опробирование нового способа вложений.

И тогда цены на квартиры под реновацию снизятся. Е.З.: Для того чтобы спрос на подобное жилье оставался высоким, необходимо минимизировать риски. А для этого нужно четко регламентировать порядок предоставления альтернатив собственникам и разработать план по расселению пятиэтажных домов с точными сроками.

В таком случае спрос будет оставаться стабильным и перемещаться вслед за районами, где реновация находится в активной стадии.

Цены, скорее всего, также останутся либо на среднерыночном уровне либо чуть выше. И это будет пиковая отметка по вводу новостроек за всю программу. С 2021 будут проектировать дома уже на освобожденных территориях, это запустит вторую волну реновации.

Заявил сегодня Андрей Бочкарев, новый заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства.

Как москвичи делают бизнес на реновации, скупая квартиры в домах под снос

3 июля 2021У программы реновации жилья в Москве появился неожиданный «побочный эффект» — люди стали целенаправленно покупать квартиры в домах, которые будут снесены. Или не неожиданный?Но, как отмечают специалисты, квартира в новостройке всё равно будет на порядок дороже, а потому инвестиции в старые пятиэтажки в любом случае выгодны.Так, сегодня 2-комнатная квартира площадью 41 кв.

м в старом фонде в Кузьминках продается за 8,5 млн рублей.

Поэтому спрос на реновационные квартиры, по прогнозу экспертов, будет только расти.Кстати, число стартовых площадок по программе реновации Названы новые площадки, они расположены в четырех округах — СВАО, ВАО, ЮЗАО и СЗАО. Если поконкретнее, то в пяти районах — Лосиноостровском (ул. Тайнинская), Марфино (ул. Академика Королева), Перово (ул.

Новогиреевская), Котловке (ул. Дмитрия Ульянова) и Хорошево-Мневниках (ул. Демьяна Бедного). Площадка на улице Дмитрия Ульянова находится на месте двух домов, которые включены в программу реновации и уже расселяются.Проектирование и строительство домов на этих площадках планируется начать после 2022 года.

Их общая площадь позволит возвести 101,3 тыс.

кв. метров жилья для переселения жителей 12 домов — это 2,9 тыс. человек.В Стройкомплексе Москвы отмечают, что А теперь другие новости про реновацию.

В Южном Медведково (СВАО) началось расселение пятиэтажного дома по адресу: проезд Дежнева, д. 30, к. 3. Всего в этом районе в программу включены 10 домов и утверждены 7 стартовых площадок.Читайте также: А осенью начнутся первые переселения по программе реновации в центре Москвы — в районе Мукомольного проезда (Пресненский район). В ЦАО самая сложная ситуация по подбору стартовых площадок — это понятно, здесь плотная застройка.

И сейчас ведется точечный подбор участков, на которых будет строиться жилье для переселенцев.В настоящее время для реализации программы реновации строится 116 домов, к концу года планируется построить 12 из них и начать строительство еще 34 новостроек.

По итогам года новые квартиры получат более 12 тыс. человек, а в 2021 году — более 15 тыс. человек.Напомним, что москвичи, чьи дома попали в программу реновации, могут воспользоваться случаем и докупить дополнительные квадратные метры со скидкой 10%.

Читайте также: — как приобрести квартиру побольшеВ 2018 году договоров на докупку квартир большей площади было заключено 189, а с начала 2021 года — уже 180.

Лидерами по докупке являются района Академический, Бескудниковский и Проспект Вернадского. готова каждая 12-я семья из числа переселенцев.

Кто-то из них давно копил на новую квартиру площадью побольше, а кого-то привлекла скидка в 10%.

Кроме того, для улучшения жилищных условий можно использовать , жилищные субсидии, , кредиты.Читайте также: «, меня туда только вперед ногами можно переселить»Кстати, если свободных площадей для докупки не окажется, участники программы реновации в течение 2 лет смогут воспользоваться скидкой в размере 10% для приобретения квартиры.

Ограничение — приобретаемая площадь не должна быть больше 100 кв. метров.С момента начала программы реновации в 2017 году в столице построено и введено в эксплуатацию 43 дома.

Всего в рамках программы будут расселены 5173 пятиэтажки.

А мы продолжаем следить за ходом этой программы и рассказывать вам о ее новостях.

Снос по реновации. Что взамен?

Журнал недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимости

  1. Новостройки

Наталья Алексеева22 февраля 2018 72 397С объявления программы реновации прошел год. Первый переезд состоялся в конце февраля.

Что должны предложить власти вместо сносимого жилья? Что делать, если вы не хотите ехать в ту единственную квартиру, которую предлагают чиновники?На первый «реновационный» переезд согласилось 134 семьи или 85% жителей двух сносимых пятиэтажек в районе станции метро Щелковская, радостно отчитались чиновники.

Дом находится на 5-й Парковой улице, 62Б, и был построен не по программе реновации, а под расселение очередников.

Возмущенные люди, ждавшие переселения из так называемых измайловских бараков десятки лет, объяснений от чиновников так и не получили. Переезд, задуманный как образцово-показательный, сопровождается скандалом.«мне жалко людей»Анна, живущая в Измайлово по соседству с новостройкой, которая первой заселяется по программе реновации: «Боже упаси переехать в этот дом, его же весь переделывали! Его построили за восемь месяцев и через четыре месяца заново переделывали внутри под реновацию – абсолютно все, тут ночью работали.

Мне жалко людей, которые переедут из советских прочных домов в эти картонные коробки.

Жить, конечно, можно. Но люди, у которых есть деньги, это, конечно, будут сдирать и переделывать.

Мы видели, как этот дом строили. Думаю, остальное строительство абсолютно такое же».Впрочем, это не первый конфликт, связанный со сносом.

Мы уже писали о скандале вокруг на проспекте Маршала Жукова. Жители попавшего под снос дома не захотели переезжать и оказались без отопления, света.ЦИАН опросил экспертов и узнал: какое жилье должно быть предоставлено в рамках программы реновации по закону и что делать, если предложенное не устраивает?Три путиПосле того, как пятиэтажка попала в программу реновации, ее жители могут выбрать три варианта компенсации.

  • Деньги. Можно потребовать денежную компенсацию, которая рассчитывается исходя из рыночной стоимости старого жилья. Однако и в этом случае есть риск потерять деньги из-за оценки. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»: «Многое зависит от того, кто и как будет оценивать объект. Едва ли собственник сможет привлечь независимого оценщика по своему выбору. А этот фактор крайне важен, если владелец выберет денежную компенсацию. С другой стороны, если собственник и без того планирует когда-либо расстаться с квартирой, то лучше взять деньги – уже сейчас их можно будет вложить в покупку новостройки по собственному выбору».
  • Равноценная квартира. Рыночная стоимость нового жилья в этом случае будет эквивалентна рыночной стоимости старого. Такой вариант менее предпочтителен – сумма будет ниже из-за изношенности дома и устаревших планировок. Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой компании «Топ Идея»: «Скорее всего, квартиры в сносимых домах будут оцениваться по нижней границе рынка. К тому же, никто не будет учитывать ваших индивидуальных вложений, даже если вы там использовали в отделке только натуральные материалы и потратили уйму денег на интерьер. Можно ли будет побороться за цену? Скорее всего, нет. Учитывая масштабы программы, система оценки будет унифицирована».
  • Равнозначная квартира. В ней будет такое же количество комнат, что и в прежней, жилая площадь не уменьшится. По словам опрошенных ЦИАН экспертов, это наиболее приемлемый вариант. Елена Мищенко, руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость»: «Выгоднее получить равнозначную квартиру. Учитывая, что дом новый, повышенной комфортности, то стоимость такой квартиры выше стоимости сносимого жилья. Продать такую квартиру можно сразу, если не нравится – государство ввело льготу для «реновационных» квартир, не требуется уплата налога с продажи, даже если продавать на следующий день».

Пятиэтажка попадает в списки домов под снос, если на общем собрании две трети ее жителей поддержали это решение.На чемоданахКогда новостройка готова, власти рассылают переселенцам проекты договоров с указанием точного адреса предлагаемых квартир. То есть предлагают один вариант квартиры.

После этого у собственников остается 90 дней на то, чтобы согласиться на предложенный вариант, либо попросить компенсацию.Мы можем даже предложить другой этаж переселяемым жителямАлександр Ломакинзаместитель руководителя столичного департамента строительства МосквыЧиновники не исключают, что при желании в новостройке можно выбирать из нескольких вариантов квартир.

«Многое зависит от того, что не устраивает.

Мы можем даже предложить другой этаж», – обещает Александр Ломакин, заместитель руководителя столичного департамента строительства Москвы.Законодательством о реновации также предусматривается возможность приобрести жилье большей площади с доплатой. Переселенцам обещают скидку в 10%, при условии, что площадь новой квартиры не будет превышать 100 кв.м.Можно переселиться и в другой район.

Но только, если будут свободные квартиры, так как приоритет при расселении получают участники программы, кто желает сохранить район проживания.

«Квартиру в другом районе можно получить, подав соответствующее заявление, – рассказал ЦИАН Дмитрий Петров, юрист «Юков и партнеры»

. – Порядок подачи заявления на данный момент не установлен, однако, по словам представителей городских властей, такой порядок в скором времени будет разработан».Порядок подачи заявления на данный момент не установлен.Дмитрий Петровюрист «Юков и партнеры»Против всехПо словам юриста Heads Consulting Ирины Баскаковой, если ни один из предложенных вариантов собственнику не нравится, он вправе подать исковое заявление в суд.

Кроме того, допускается обжалование решения в прокуратуре.При этом придется доказать, что власти предлагают неравноценную, неравнозначную квартиру или заниженную компенсацию.

В этом случае нужно пригласить независимых оценщиков, которые уточнят размер и стоимость старого и нового жилья.в судеПридется доказать, что власти предлагают неравноценную, неравнозначную квартиру или заниженную компенсацию«Однако если объект удовлетворит всем признакам, то суд, скорее всего, займет сторону властей. Вид из окна и другие характеристики, с высокой вероятностью, рассматриваться не будут», – прокомментировала Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум групп», участник партнерской сети CBRE.Если собственник от переезда отказывается, насильно его выселить не могут. Но власти в праве вывести дом из эксплуатации, а затем подать в суд на «непереселенца».«Законом предусмотрен срок 90 дней с момента получения договора для принятия решения о переселении или непереселении.

Крайняя мера – предусмотренная федеральным законом судебная процедура», – рассказывал ТАСС замруководителя департамента городского имущества Иван Щербаков.Пока хотя бы один человек фактически проживает в доме, коммунальщики не имеют право отключить электричество, теплоснабжение, воду и другие ресурсы. Равно как и начать снос. Однако если суд встал на сторону властей, жильца выселят приставы. Судя по тому, как идет расселение пятиэтажек, прецеденты будут…докупить жилье по реновации и не прогореть Власти определили порядок, по которому участники программы реновации смогут докупать жилплощадь: рыночная цена минус 10% скидки.

При высоком спросе возможен аукцион.

«Скорее всего, аукцион съест ту скидку, которая предоставляется на выкуп»

, считает гендиректор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская.

По первому «реновационному» дому на 5-й Парковой улице, по данным эксперта, выкупная стоимость, утвержденная мэрией в интервале от 154 до 166 тыс.

руб. за кв. м уже близка к рыночной.

А вот кадастровая стоимость квартир в этом же доме, установленная Росреестром, составляет 150 тыс. руб. за кв. м.

«Соответственно, вопрос: почему мэрия утвердила выкупную стоимость выше кадастровой?»

, – спрашивают специалисты Berkshire Advisory Group.

Вопрос риторический, одна из важнейших для властей целей программы реновации, которую никто не скрывает – заработать на продажах «излишков» площадей.Первый дом, который заселяется по программе реновации.

Монолитный восемнадцатиэтажный дом на 340 квартир расположен по адресу 5-я Парковая, 62Б, в 300 метрах от двух расселяемых пятиэтажек. В квартирах:

  1. Во всех помещениях есть люстры.
  2. Во многих квартирах есть гардеробные.
  3. В санузлах есть унитаз, раковина, ванна, полотенцесушитель, предусмотрено место для стиральной машины.
  4. На кухнях стоят электроплиты, плиточные фартуки в рабочей зоне.
  5. Лоджии застеклены (панорамное остекление).
  6. Полы в холлах и на кухне из керамогранита, в комнатах – из ламината.
  7. Окна из ПВХ профиля с двухкамерным стеклопакетом и клапанами микропроветривания.
  8. На стенах – обои под покраску.

Фото Игоря ПорхомовскогоПодпишитесь на рассылкуПри подписке вы принимаете условия и редакция

  1. Новостройки
  1. 12 августа 2021 1 000
  2. 22 июля 2021 982
  3. 8 октября 2018 6 936
  4. 9 октября 2021 3 154
  5. 7 июля 2021 3 671

Стоит ли продавать или покупать квартиру в московских хрущевках под снос

3 сентябряВ домах, попавших под снос по московской программе реновации, и сейчас есть полноценный рынок купли-продажи.

Покупают такие квартиры, чтобы со временем переехать в новый дом. А продают — чтобы не ждать улучшения жилищных условий годамиСтоличные власти определили этапы переселения пятиэтажек по программе реновации. Этой информации жители сносимых домов ждали с момента объявления программы.После появления списка многие собственники квартир в таких домах по-разному будут планировать свое будущее — кто-то будет ждать переселения, а кто-то может выйти на рынок купли-продажи жилья, чтобы не ждать новой квартиры длительное время.

Вместе с экспертами рассказываем, какие изменения внесут на рынок вторичного жилья опубликованные планы и что будет с ценами на жилье в хрущевках.Как будет проходить переселениеПереселение по программе реновации в Москве предлагается проводить в три этапа.Первый этап переселения будет проходить в 2021–2024 годах.

Квартиры получат почти 170 тыс.

москвичей, проживающих в 930 старых домах.Второй этап переселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год.

За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.Третий этап переселения будет проходить с 2029 до 2032 года.

За этот период планируется расселить 1800 домов, в которых проживают около 380 тыс. человек.Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.

«Если перед человеком остро стоит жилищный вопрос, а его дом попал во вторую или третью очередь, то он сам должен определиться — решать его сейчас и уже сегодня жить в комфортных условиях или ждать пять — десять лет, пока получит новые квадратные метры и сможет дороже их продать»

, — говорит председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.При принятии решения о продаже квартиры в пятиэтажке нужно мониторить рынок и исходить из своих планов в среднесрочной перспективе, рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

По ее мнению, есть смысл подождать и не продавать квартиру только по переселению в первой волне. Сроки переселения во второй и третьей волне настолько длительные, что лучше использовать средства от продажи для улучшения своих жилищных условий на первичном рынке, отмечает эксперт.«Сейчас — наилучшие условия ипотечного кредитования за всю историю существования рынка недвижимости в России. Застройщики или субсидируют ставку, предлагая ипотеку без процентов на первый год, или совместно с банками предлагают беспрецедентные условия — 3% годовых на весь срок займа.

Всем, кто принимает решение, ищет объекты на первичном рынке, рекомендую совершить сделку именно сейчас. Для продажи имеющегося жилья тоже момент достаточно благоприятный, на рынок вернулись покупатели, все необходимые службы и сервисы возобновили привычный режим работы», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.Объем предложения квартир на продажу в реновационных домах остается крайне незначительным.

Хотя хрущевки составляют 10% застройки Москвы, до анонса программы на них приходилось около 8% лотов в реализации. В последние несколько кварталов 2021 года в продаже находится не более 1,2 тыс. квартир (~2% от активного предложения) в хрущевках под снос, подсчитали аналитики сервиса объявлений ЦИАН.Что интересно: в домах, определенных под снос, заметно быстрее, чем по рынку в целом, выросли цены.

Если в целом по столице на вторичном рынке с февраля 2017 года (дня первого упоминания о программе) цены выросли на 18%, то «реновационные» квартиры подорожали почти на треть (на 29%), привели статистику в ЦИАН. Сейчас средняя цена 1 кв. м в домах под снос составляет 195 тыс. руб. (при среднерыночном уровне в 215 тыс.

руб.). Если в 2017 году квадратный метр в пятиэтажке стоил на 30% дешевле среднего по рынку, то сейчас эта разница сократилась до 11%.Сколько стоит жилье в домах из разных этапов под снос — комментарий аналитикаАлексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:— С точки зрения актуальной средней цены квадратного метра дома под снос были разделены на этапы почти с ювелирной точностью. Оценочная стоимость квадратного метра в зданиях, которые будут снесены в первую очередь (в 2021–2024 гг.), составляет 197 тыс. руб., во второй волне — 196 тыс.

руб., в третьей группе — 194 тыс. руб. Скорее всего, этот фактор (наряду с графиками строительства, маршрутами переселения) также учитывался при планировании, чтобы не допустить того, что сначала сносились бы пятиэтажки в дорогих районах, а затем в дешевых (или наоборот).Дальнейший рост предложения вполне возможен (особенно в домах первой волны). Но это приведет к тому, что инвестиционная привлекательность такой сделки станет весьма спорной, так как у домов комфорт-класса, где предоставляется жилье переселенцам, есть свой ценовой потолок (который зависит от ценообразования на рынке новостроек).Программа реновации уже оказывает существенное влияние на жилой рынок столицы в целом.

«Во-первых, с рынка практически в один момент убрали значительную часть спроса на вторичную недвижимость и новостройки.

Во-вторых, со вторичного рынка исчезло самое дешевое предложение — квартиры в хрущевках — и порог входа на жилой рынок увеличен. В-третьих, учитывая масштабы программы реновации, город (компании, подрядчики, принадлежащие городским структурам) стал одним из крупнейших застройщиков в Москве», — отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.По мнению Попова из ЦИАН, о влиянии реновации на рынок можно будет говорить, когда в реновационных жилых комплексах появятся заметные объемы предложения квартир, доступные для приобретения сторонними покупателями, или земельные участки под пятиэтажками станут предлагаться девелоперам под новые перспективные проекты.В будущем реализация программы приведет к тому, что с рынка исчезнет большой объем старой вторички, а именно она всегда была наиболее доступным вариантом, прогнозирует Доброхотова. По ее словам, в связи с этим средний уровень цен на вторичном рынке постепенно будет расти в связи с обновлением жилого фонда, но ожидать этого стоит, скорее всего, после 2024 года.Московскую программу реновации запустили в 2017 году.

Она предусматривает снос более 5 тыс.

домов общей площадью около 16 млн кв. м. На сегодняшний день в перечень стартовых площадок программы реновации входит 453 адреса.Подробности: Всего в рамках программы предстоит расселить примерно миллион москвичей. За три года программы реновации новые квартиры получили уже более 18 тыс.

москвичей. Еще 6 тыс. находятся в процессе переезда.Материал заимствован из архива статей РБК Недвижимость

Стоит ли завидовать жильцам бывших пятиэтажек?

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+